Assurance de prêt

L’assurance emprunteur est essentielle pour votre prêt immobilier

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, les banques en France exigent la souscription d’une assurance emprunteur couvrant décès - perte totale et irréversible d’autonomie - invalidité permanente totale - incapacité temporaire de travail (l’exception étant pour un projet locatif, pour lequel seules les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie peuvent être exigées par la banque), alors que l’assurance perte d’emploi n’est qu’optionnelle.

 L’assurance emprunteur protège d’abord la banque (qui est le bénéficiaire du contrat), mais elle est également un élément clef de protection pour vous et pour votre famille.
 Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d’invalidité ou d’incapacité.
 Elle évite aussi de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.

Le coût de l’assurance emprunteur représente une part importante de votre mensualité totale, souvent jusqu’à 10 % de celle-ci. Avec la baisse récente des taux, un prêt de 150 000 € sur 15 ans par exemple entraînera le paiement de primes d’assurance pour un montant total pouvant dépasser 15 000 €.

Sachez que les contrats d’assurance emprunteur ne sont pas homogènes et que le contenu d’une même garantie peut varier fortement. Ceci est en particulier le cas pour une garantie d’une même compagnie d’assurence commercialisée par des établissements distincts.

C’est pourquoi vous devez consacrer tout le temps nécessaire à l’examen du contrat d’assurance que vous proposera votre banque, en tous cas davantage que les quelques minutes qui y sont généralement réservées.

 Ce guide doit vous aider à évaluer le coût et le contenu des garanties qui vous sont proposées.
 Vous trouverez à la fin de cette section une liste des questions-clefs à vous poser.

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Qui peut souscrire une assurance emprunteur

Vous pouvez être assuré si vous êtes emprunteur, co-emprunteur ou caution d’un prêt immobilier, y compris via une SCI. La couverture des risques dépend de votre âge et de votre situation professionnelle.

L’âge limite d’admission pour pouvoir bénéficier de l’ensemble des garanties varie selon les contrats d’assurance emprunteur de 58 à 70 ans, avec dans la majorité des cas une limite fixée à 65 ans pour les garanties perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité permanente totale et incapacité temporaire de travail. Au-delà de cet âge limite, vous ne serez admis que pour une garantie décès. Certains contrats prévoient une date limite d’admission spécifique pour le risque invalidité et incapacité.

L’âge limite de couverture, c’est-à-dire l’âge auquel cesse la garantie, est en général le même que l’âge limite d’admission, même s’il est parfois augmenté de 5 ans.

Si vous avez dépassé l’âge limite d’admission, ou si vous souhaitez prolonger l’âge limite de couverture, certains contrats offrent aujourd’hui une possibilité d’admission jusqu’à 85 ans. Cependant, elle ne vous couvrira que pour le risque décès, aura un coût supérieur à celui des contrats standards, et ses modalités varient fortement d’un établissement à l’autre.

Le conseil du courtier

Beaucoup de contrats réservent la couverture des risques incapacité de travail et invalidité aux personnes actives. Si vous souhaitez être couvert alors que vous n’avez pas d’activité professionnelle (parent au foyer par exemple), ou dans le cas ou vous cesseriez de travailler avant que votre prêt ne soit remboursé (que vous soyez chômeur ou rentier), analysez soigneusement les contrats proposés, seuls certains d’entre eux vous assurent pour les risques incapacité et invalidité.

Si vous êtes retraité ou pré-retraité (au-delà de 55 ans en général) sans activité complémentaire rémunérée à la date d’adhésion, vous ne pourrez bénéficier que de la garantie décès. A noter que l’arrivée à l’âge de la retraite pour des personnes déjà assurées entraîne la cessation des garanties et prestations incapacité et invalidité.

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Le choix des quotités d’assurance

La mise en place d’une assurance décès invalidité est donc de fait obligatoire pour obtenir un prêt immobilier, couvrant ainsi la banque sur son risque car c’est la compagnie d’assurance qui va rembourser le prêt en ce cas.

 Dans le cas où il n’y a qu’un seul emprunteur, la situation est simple, l’assurance couvre cet emprunteur unique.
 Dans le cas où il y a deux emprunteurs, l’assurance peut couvrir séparément chacun des emprunteurs.

On appelle la quotité d’assurance la répartition de la couverture entre les emprunteurs. Les banques demandent en général à ce que cette répartition prenne en compte les revenus de chacun d’entre eux, et leur contribution au remboursement du prêt.

Exemple : si l’un des emprunteurs a une quotité d’assurance de 60 % (ses revenus représentent 60 % des revenus du ménage), en cas de décès du conjoint qui représente 60 % des revenus, l’assurance prend en charge 60 % des mensualités. Le conjoint survivant continuera à rembourser 40 % des mensualités qu’il remboursait précédemment.

Le choix des quotités d’assurance est donc en général fixé en proportion des revenus de chacun des emprunteurs, le total des quotités devant obligatoirement être égal au minimum à 100 %.

En cas de décès, on notera que le conjoint survivant risque de se trouver dans une situation financière plus difficile, la perte de revenus du ménage diminue le montant de revenu disponible après paiement des mensualités. Les autres frais courants (taxe d’habitation, entretien de la voiture, frais de la maison...) ne diminueront pas, et il sera donc probablement plus difficile de faire face aux échéances.

Il est donc conseillé d’envisager un total de quotité supérieur à 100 % pour compenser cette perte de revenu. On pourra ainsi choisir une quotité de 80 % sur la tête du conjoint qui représente 60 % des revenus et 40 % pour le conjoint qui représente 40 % des revenus. En cas de décès, le conjoint survivant devra rembourser seulement 20 % des mensualités et son pouvoir d’achat sera alors mieux préservé.

On peut également choisir d’assurer chacune des têtes à 100 %, pour protéger totalement son conjoint. En cas de décès ou d’invalidité de l’un des conjoints, la compagnie d’assurance rembourse alors 100 % du capital restant dû à la banque. Toutefois, cette couverture importante entraînera des frais significatifs, puisque dans ce cas les primes d’assurance sont doublées.

Le calcul des quotités appropriées

Pour comprendre l’importance d’une assurance décès invalidité et comment peut s’effectuer le calcul de la quotité d’assurance, nous allons prendre pour exemple un couple ayant des revenus totaux annuels de 60 000 € : le mari gagne 35 000 € nets par an (58 % des revenus) et la femme gagne 25 000 € nets par an (42 % des revenus).

Le tableau ci-après représente la situation de famille de ce couple et le taux d’endettement si l’un ou l’autre des conjoints décède.

Nous constatons dans cet exemple que :
 si la femme décède, le ménage perd 25 000 € de revenus annuels.
 en cas de décès du mari, le ménage perd 35 000 € de revenus annuels. Dans les deux cas, le conjoint survivant devra assumer seul le remboursement, ce qui entraînera un endettement trop important.

La banque exigera donc que ce couple prenne une quotité d’assurance minimum de 60 % pour le mari et 40 % pour la femme. En cas de décès du mari, l’assurance prenant en charge 60 % des mensualités, le conjoint survivant n’aura donc qu’à rembourser 40 % des mensualités.

Pour que le conjoint survivant puisse conserver son niveau de vie et son bien, le bon compromis est de choisir un total de quotité supérieur à 100 % pour compenser la perte de revenu.

La quotité qui est le plus souvent employée est une quotité d’assurance de 150 % (par exemple, 80 % sur la tête du conjoint qui représente 60 % des revenus et 70 % sur la tête du conjoint qui représente 40 % des revenus). Le coût de l’assurance emprunteur est certes plus élevé, tout en restant dans des niveaux raisonnables, mais les emprunteurs profitent d’une bonne protection en cas de décès ou d’invalidité.

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Quels sont les risques couverts par l’assurance emprunteur ?

Les risques suivants peuvent être garantis :

• le Décès,
• la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie : correspond à une invalidité physique ou intellectuelle qui vous rend définitivement incapable d’exercer une activité rémunérée et vous oblige à avoir l’assistance permanente d’une tierce personne pour les actes de la vie courante,
• l’Incapacité Temporaire Totale de travail, est l’arrêt de travail constaté médicalement,
• l’Invalidité Permanente Totale correspond à une invalidité permanente de taux supérieure à 66 % ou l’Invalidité Permanente Partielle, c’est-à-dire une invalidité permanente de taux compris entre 33 % et 66 %, telle qu’elle est déterminée par une expertise médicale.

Les deux premières garanties permettent le remboursement intégral du capital restant dû sur votre prêt. Les deux autres, dont les conditions varient sensiblement d’un contrat à l’autre, prennent en charge soit la totalité ou une partie de vos mensualités (prestation forfaitaire), soit la totalité ou une partie de votre perte de revenu (prestation indemnitaire), pendant la période d’incapacité ou d’invalidité.

1 - Les garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie

Les risques Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie sont équivalents en matière d’indemnisation pour les compagnies d’assurance.

En cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie, l’assureur prendra en charge le crédit et remboursera directement à la banque le solde du capital restant dû en principal, dans la limite de la quotité assurée.

Certains contrats d’assurance emprunteur prévoient un "délai de carence" pour la prise d’effet des garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie. Il s’agit d’une période qui débute au jour de la souscription de l’assurance et pendant laquelle le risque d’invalidité n’est pas garanti. Les contrats les plus favorables n’ont pas de délai de carence, alors que d’autres imposent un délai de 12 mois. Ce délai de carence ne s’applique pas lorsque le décès ou la perte totale et irréversible d’autonomie résulte d’un accident.

La définition de la perte totale et irréversible d’autonomie pour les assureurs s’apparente à la notion d’invalidité des organismes de sécurité sociale, mais elle n’est pas toujours identique. L’assureur se réserve en effet le droit d’apprécier la réalisation du risque par ses propres médecins-conseils : ainsi une personne reconnue invalide au titre de la Sécurité Sociale pourrait se voir refuser l’attribution de la garantie "perte totale et irréversible d’autonomie".

2 - Les garanties Incapacité de Travail et Invalidité Permanente

En cas d’incapacité de travail, l’assureur remboursera à la banque, toujours dans la limite de la quotité assurée, le montant de vos mensualités qui viennent à échéance (principe forfaitaire) ou la perte effective de revenu (principe indemnitaire) dans la limite du montant des échéances et de la quotité retenue, et ce après une période continue d’incapacité de 3 ou 4 mois en général, quelquefois 6 mois pour certains contrats dans certains cas particuliers (dépression ou affections dorso-lombaires). C’est ce qu’on appelle le "délai de franchise".

Profitez-en pour vérifier la façon dont vous êtes couvert pendant cette période par votre régime de Sécurité Sociale ou par votre contrat de travail.

Les remboursements couvrent en général 100 % de l’échéance, mais attention : certains contrats limitent les remboursements à un pourcentage de garantie fixé lors de la souscription.

Attention également à la définition de l’incapacité de travail : dans certains contrats, celle-ci est constatée lorsque vous êtes inapte à exercer toute activité procurant gain ou profit, et non inapte à exercer votre activité professionnelle comme vous pourriez le penser. Si vous exercez une activité professionnelle particulière, et que vous auriez des difficultés à exercer une autre activité sans perte importante de revenus (le cas d’un chirurgien par exemple), pensez à vous assurer contre l’incapacité de travail qui vise votre profession.

En cas d’invalidité permanente totale ou partielle, l’assureur réglera une part des mensualités proportionnelle au taux d’invalidité. La règle est une prise en charge intégrale pour un taux d’invalidité supérieur à 66 %, une prise en charge partielle pour un taux d’invalidité compris entre 33 % et 66 %.

Dans ce cas également l’assureur se réserve le droit d’apprécier la réalisation du risque. Dans certains cas particuliers, il pourrait retenir un taux d’invalidité pour le règlement des prestations différent de celui de la Sécurité Sociale ou d’un autre organisme.

Les garanties invalidité permanente et incapacité de travail sont celles qui entraînent le plus de litiges au moment de leur mise en jeu. C’est pourquoi nous vous conseillons, avant de signer le contrat d’assurance emprunteur, d’étudier très attentivement la notice d’information sur l’étendue de vos garanties.

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3 - Quelles sont les garanties exclues ?

De façon générale, les contrats d’assurance emprunteur excluent notamment des garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie les conséquences des risques suivants :

• suicide de l’assuré dans la (ou les deux) première(s) année(s) d’assurance,
• fait intentionnellement causé ou provoqué par l’assuré,
• guerre civile ou étrangère, émeute, insurrection, attentat, acte de terrorisme, quel que soit le lieu où se déroulent ces événements et quels qu’en soient les protagonistes, dès lors que l’assuré y prend une part active,
• effets directs ou indirects d’explosions, de dégagements de chaleur, d’irradiations provenant de la transmutation des noyaux d’atomes,
• démonstrations, raids, acrobaties, compétitions aériennes,
• vols sur appareils non munis d’un certificat de navigabilité ou pour lesquels le pilote ne possède pas un brevet ou une licence valide,
• pratique de sports aériens dangereux tels que parachutisme, vols sur ailes volantes, ULM, delta-plane, parachute ascensionnel et parapente.

Les garanties Invalidité et Incapacité de travail peuvent en outre exclure les risques suivants :

• les risques liés à certaines compétitions sportives et entraînements s’y rapportant (courses motocyclistes, automobiles ou motonautiques, sports de combat, hippiques, de neige ou de glace),
• les risques occasionnés par l’alcoolisme ou par l’usage de stupéfiants ou de certains médicaments hors de toute prescription médicale,
• les risques résultant de dépression nerveuse ou de "mal de dos" tel que lombalgie, sciatique, lumbago, etc... (les compagnies d’assurance ont récemment durci leurs conditions en ce domaine et le risque d’incapacité de travail n’est couvert que s’il y a hospitalisation pendant une période minimum).

Comme vous le voyez, la liste des exclusions est longue. Certains contrats peuvent ne pas comporter certaines de ces exclusions ou en comporter d’autres, en particulier pour la pratique des sports. Nous vous invitons donc à consulter très attentivement ces clauses et à vérifier si vous êtes concerné. La compétition pour certains des sports mentionnés peut être garantie si elle est pratiquée à titre exceptionnel pendant les périodes de loisir : vérifiez-le !

Sachez que si vous exercez une profession ou que vous pratiquez un sport visé par certaines des exclusions du contrat standard qui vous est proposé, vous pouvez en négocier la suppression avec la compagnie d’assurances contre paiement d’une "surprime". Vous pouvez également proposer à la banque de déléguer à son profit une assurance dont vous bénéficiez déjà, sachant que la banque n’est pas tenue de l’accepter et devra évaluer la qualité des garanties qui lui sont proposées.

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Quelle est la durée d’indemnisation ?

En cas d’incapacité de travail, l’indemnisation cessera dès que pourrez reprendre une activité professionnelle, même partielle. La persistance de l’inaptitude pourra donner lieu, sur constatation médicale, à la "consolidation" de l’incapacité de travail en invalidité permanente.

Si vous rechutez en incapacité en raison de la même maladie survenant moins de 6 mois après la date de fin d’incapacité précédente, certains assureurs vous indemniseront immédiatement, mais beaucoup ne prendront en charge les remboursements qu’après l’application d’un nouveau délai de franchise.

En cas d’incapacité temporaire de travail, beaucoup de contrats d’assurance emprunteur limitent la durée de prise en charge et ne prévoient de continuer à verser des prestations à taux plein au-delà d’une durée maximum de 3 ans. Les contrats les plus favorables continuent à appliquer la règle de proportionnalité jusqu’au bout.

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Contrat de groupe vs délégation d’assurance

1 - Le contrat de groupe

La banque vous proposera toujours de bénéficier du contrat de groupe qu’elle a négocié avec une compagnie d’assurances pour ses clients. Ces contrats de groupe assurent actuellement plus de 90 % des emprunteurs immobiliers en France.

Les contrats de groupe ont les caractéristiques suivantes :

• les formalités d’adhésion sont simples,
• le coût de l’assurance de groupe reflète le risque moyen des clients car les risques sont mutualisés. Ainsi, la tarification est unique pour tous les adhérents, quels que soient leur âge et leur profession (à l’exception de certains contrats qui prévoient un taux d’appel pour les très bons risques),
• les frais de gestion sont moins élevés que dans un contrat souscrit à titre individuel.

Chaque banque impose son contrat de groupe et il est dans la pratique difficile de négocier votre prêt avec une banque, et votre contrat d’assurance emprunteur avec un autre établissement. La concurrence est cependant si vive dans le domaine des prêts immobiliers que certaines banques se montrent maintenant plus ouvertes à des assurances "externes", que vous pouvez déléguer en leur faveur.

2 - La délégation d’assurance

La couverture par un contrat individuel peut se justifier dans les deux cas suivants :

• vous êtes jeune, en bonne santé, vous avez une situation et des revenus professionnels stables, et vous pouvez bénéficier de conditions d’assurance très favorables,
• pour des questions d’âge, d’état de santé ou de profession dangereuse, l’assurance groupe vous couvre mal ou à un coût plus élevé (surprime) qu’une assurance emprunteur que vous pouvez avoir souscrite par ailleurs.

Vous pouvez avoir intérêt, dans ces deux cas, à négocier avec la banque qui vous accordera le prêt le transfert à son profit de ces garanties. C’est ce que l’on appelle la "délégation d’assurance". En pratique, la délégation d’assurance est plutôt utilisée dans le cas n°2 que dans le cas n°1, car les compagnies d’assurance cherchent précisément à diminuer leur risque moyen.

La procédure de délégation d’assurance comporte cependant certains risques pour les banques et elles peuvent refuser d’être couvertes par un assureur externe. Les banques ne donneront leur accord à la délégation qu’après un examen approfondi des clauses du contrat proposé, et de la qualité des garanties offertes.

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Le coût du contrat d’assurance emprunteur

En matière d’assurance décès - invalidité - incapacité, le montant de la prime d’assurance est fixé pour toute la durée du prêt et ne peut faire l’objet d’aucun ajustement, à la différence des primes payées sur certains contrats d’assurance perte d’emploi qui peuvent varier en cours de contrat.

La présentation du montant varie selon les établissements, ce qui rend les comparaisons difficiles. Le coût peut être présenté en taux mensuel, en taux annuel ou en pourcentage du montant à assurer. L’assiette de paiement, c’est-à-dire la base sur laquelle est calculé le taux, peut également être soit le capital initialement emprunté, soit le capital restant dû.

La seule comparaison possible de coût reste celle de l’incidence sur le taux effectif global du prêt (TEG), que toutes les banques doivent vous communiquer en même temps que l’offre de prêt proprement dite.

Son poids varie de 0,07 % pour les contrats les plus économiques à plus de 1,5 % pour les plus chers.

A cela s’ajoutent les surprimes éventuelles que vous devrez régler pour la prise en compte de certains risques particuliers.

Le conseil du courtier

Les banques ont l’obligation de faire apparaître dans leur offre de prêt le coût total de l’assurance emprunteur et le montant des mensualités d’assurance. Vous avez ainsi la possibilité de comparer directement le coût total des contrats. Cette méthode ne prend pas en compte les échéances de paiement mais elle a l’avantage de la simplicité !

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Le questionnaire médical et le secret médical

1 - Le questionnaire médical

Vous devrez remplir dans tous les cas un questionnaire de santé (dans certains cas, il peut s’agir d’une déclaration d’état de santé). L’assureur doit disposer d’informations sur votre état de santé pour lui permettre d’apprécier le "risque" qu’il prend en charge, et ainsi de vous accepter ou de vous refuser dans l’assurance, ou de vous accepter contre paiement de surprimes s’il estime que vous présentez un risque particulier.

Le questionnaire de santé fait le point sur votre état de santé : opérations subies, antécédents familiaux (diabète, maladie de cœur, aliénation mentale, suicide), affections diverses (rhumatismes, pression artérielle, dépressions nerveuses, tumeurs), arrêts de travail, cures, traitements spécialisés... Vous devez répondre par oui ou par non et préciser la date et la nature des interventions et des séjours dans des établissements spécialisés.

Prenez le temps de remplir vous-même votre questionnaire de santé et n’hésitez pas à l’emporter chez vous pour le compléter avec l’aide de votre médecin traitant, afin de ne rien oublier de ce qui figure dans votre dossier médical.

Ne cachez rien, car les déclarations portées sur le questionnaire de santé vous engagent : elles sont certifiées exactes par votre signature. Une déclaration inexacte, même si l’erreur n’a aucun lien avec la cause de la maladie, pourra donner lieu au refus de versement de tout ou partie de l’indemnisation.

Si vous répondez "oui" à une seule des questions, vous serez amené à vous soumettre à un examen médical plus approfondi, le plus souvent dans un centre agréé par l’assureur ou/et à des examens ou analyses spécifiques.

2 - Le secret médical

L’agence bancaire avec qui vous constituez votre dossier n’est qu’un intermédiaire entre l’assureur et vous, elle doit préserver le secret médical des pièces transmises, au même titre que l’assureur.

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Questions-réponses sur l’assurance emprunteur

1 - Que faire si votre dossier est rejeté par la compagnie d’assurance ?

Il est rare qu’une compagnie d’assurance rejette totalement un dossier. Elle préfèrera en général proposer la prise en charge des garanties contre le paiement d’une surprime, ou procèdera à une exclusion totale (refus de prises en charge d’une ou plusieurs garanties) ou partielle (exclusion de la ou des pathologie(s) déclarée(s).

Si le rejet est lié à un risque de santé particulier, nous vous conseillons de montrer à votre médecin traitant le dossier médical que vous renverra le centre. Votre médecin peut en effet se faire communiquer des informations complémentaires et si les critères retenus pour exclure un risque (maladie par exemple) ne lui paraissent pas pertinents, il pourra demander au médecin du centre de bien vouloir reconsidérer sa position.

Si la compagnie refuse de revenir sur sa décision, sollicitez un autre assureur, car les critères peuvent varier d’une compagnie à une autre.

Certaines exclusions peuvent être liées à des risques particuliers liés à votre âge, au caractère dangereux de votre profession ou à votre pratique de sports à haut risque. Vous pouvez dans ce cas déléguer à la banque un contrat d’assurance que vous pourriez avoir par ailleurs souscrit, ou vous adresser à des compagnies ou des courtiers spécialisés dans l’assurance de ces risques.

Si le coût de ces assurances spécifiques vous paraît trop élevé, n’oubliez pas que vous pouvez proposer à votre banquier d’autres sûretés comme la caution d’une autre personne, qui aura intérêt à s’assurer de son côté (à condition que le contrat le permette). Vous pouvez également nantir au profit de votre banque, c’est-à-dire désigner celle-ci comme bénéficiaire, un capital ou un bien dont vous pourriez disposer par ailleurs (contrat d’assurance vie par exemple).

2 - Les personnes présentant un risque aggravé de santé peuvent-elles être assurées ?

La loi du 1^er février 2007 relative à l’accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé consacre les principes de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), qui a été améliorée le 1^er mars 2011.

L’objectif de la convention AERAS rénovée 2011 est de faciliter encore davantage l’accès aux crédits des personnes étant ou ayant été touchées par de graves problèmes de santé. Cette convention concerne l’accès aux prêts immobiliers mais aussi aux prêts à la consommation, qu’ils soient personnel ou professionnels.

Les principales conditions pour que les emprunteurs puissent se prévaloir de la convention sont les suivantes :

• Obligation de remplir un questionnaire médical, sauf pour les crédits à la consommation d’une durée de moins de 4 ans et pour les emprunteurs de moins de 50 ans si le montant du crédit ne dépasse pas 17 000 € (au lieu de 15 000 € avant 2011) ;
• Montant maximum de 320 000 € empruntés ;
• Limite d’âge fixée à 70 ans en fin de prêt.

Il existe 3 niveaux d’examen pour la demande d’assurance emprunteur. L’objectif est d’éviter le rejet systématique des demandes de personnes gravement malades :

• Niveau standard : correspond au circuit habituel des demandes pour une assurance,
• Deuxième niveau : examen personnalisé de la demande en cas de refus lors du premier niveau. L’assureur réévalue la demande,
• Troisième niveau : s’il y a eu un rejet au deuxième niveau, un pool d’assureurs réexamine le dossier. Il est repris par le Bureau Commun des Assurances Collectives (BCAC). Désormais, les dossiers d’assurance des crédits immobiliers et professionnels peuvent être présentés au 3^ème niveau d’examen des demandes jusqu’à 320 000 € (contre 300 000 € précédemment).

• 1 fois le plafond annuel de la Sécurité Sociale pour un foyer fiscal de 1 part ;
• 1,25 fois le plafond annuel de la Sécurité Sociale pour un foyer fiscal de 1,5 à 2,5 parts ;
• 1,5 fois le plafond annuel Sécurité Sociale pour un foyer fiscal constitué de 3 parts et plus.

A partir du 1^er septembre 2011, les assureurs proposeront une nouvelle garantie d’assurance destinée à mieux couvrir les personnes qui présentent un risque aggravé de santé. La priorité est que ces personnes aient accès aux assurances standards (décès et invalidité). Quand ce n’est pas possible, la nouvelle garantie vise à leur garantir la couverture du risque de perte totale d’autonomie. Cette garantie a été conçue avec les associations de malades et pour répondre aux besoins des malades. Son intérêt pour les candidats à l’emprunt est qu’elle couvrira le risque d’invalidité et qu’elle ne comportera aucune exclusion de pathologie.

Enfin, sachez que chaque année, la convention AERAS bénéficie à près de 400 000 emprunteurs. En augmentation régulière depuis 2007, ce nombre représente annuellement plus de 10 % des emprunteurs.

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3 - Comment suis-je informé de mes conditions d’assurance ?

Avant la conclusion du contrat, demandez systématiquement à la banque un exemplaire des conditions générales et de vos conditions particulières d’assurance.

Vous éviterez ainsi de découvrir vos conditions réelles d’assurance au moment d’un sinistre, comme c’est trop souvent le cas malheureusement.

4 - À quel moment les garanties prennent-elles effet ?

La date d’effet est prononcée lorsque les formalités de souscription au contrat d’assurance emprunteur sont accomplies, que l’offre de prêt est signée et que le dossier a été accepté par l’assureur. L’effet des garanties peut être lié au déblocage des fonds, à la date de signature des offres de prêt par l’emprunteur ou la date d’acceptation du risque par la compagnie d’assurance.

5 - À quel moment les garanties cessent-elles leur effet ?

Le contrat de prêt ne peut être résilié au cours du prêt à votre seule initiative.

Les garanties et les prestations cessent dans les cas suivants : au terme contractuel du contrat de prêt, en cas de remboursement anticipé total du capital restant dû, ou en cas de non paiement des primes. De plus, les garanties cessent à l’âge limite défini pour chacune d’elles.

Rappelons également en ce qui concerne la garantie incapacité de travail que toute reprise d’activité même partielle entraînera l’arrêt du versement des prestations.

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Comparer le contenu des garanties : dix questions à poser

Afin de ne pas comparer les contrats en se fondant uniquement sur leur coût apparent (même exprimé en termes d’incidence sur le TEG), il faut également évaluer précisément le contenu des garanties.

Les contrats les moins chers peuvent être en effet ceux qui vous couvrent le moins bien ; certains contrats peuvent également prévoir des exclusions qui ne conviennent pas à votre cas personnel, ou avoir des conditions d’âge plus restrictives que d’autres.

Voici une liste de dix questions-clefs qu’il faut vous poser pour vous permettre d’y voir plus clair dans le contenu des garanties

1. 1Quel est l’âge limite d’admission pour les différentes garanties ? Si vous l’avez dépassé, existe-t-il une option "senior", et à quel prix ?
2. 2Quel est l’âge limite de couverture pour les différentes garanties ? S’il est dépassé, existe-t-il une option "senior", et à quel prix ?
3. 3Quel est le délai de carence pour les différentes garanties (non applicable pour l’assurance décès) ?
4. 4Quel est le délai de franchise pour l’incapacité de travail et l’invalidité permanente ?
5. 5Quel est le montant indemnisé en incapacité de travail ? En invalidité permanente ?
6. 6Quelle est la durée d’indemnisation en incapacité de travail ? En invalidité permanente ?
7. 7Êtes-vous concerné par certaines des exclusions ?
8. 8La garantie incapacité de travail concerne-t-elle l’exercice de votre activité, ou de toute activité professionnelle ?
9. 9Si vous êtes caution d’un prêt, ou si votre prêt est cautionné par un tiers, la personne qui se porte caution peut-elle être garantie pour tous les risques, même si sa caution n’est pas "activée" ?
10. 10Les personnes inactives peuvent-elles être garanties en incapacité de travail et en invalidité permanente ?

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Les évolutions de l’assurance emprunteur : la loi Lagarde

Le 1^er septembre 2010 est entrée en vigueur la loi dite "Lagarde", du nom de l’actuelle ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie, Christine Lagarde.
Cette loi renforce le principe fondamental de la liberté de choix de l’assurance pour le souscripteur d’un prêt immobilier.
Ainsi, chacun peut procéder à une délégation d’assurance, c’est-à-dire assurer son prêt immobilier dans un autre établissement que celui qui fait le crédit et donc, avoir la possibilité de souscrire un contrat plus compétitif et mieux adapté à sa situation personnelle.

La banque ne peut refuser une assurance extérieure qu’en motivant sa décision et uniquement si les garanties offertes sont inférieures à celles qu’elle proposait.

Pourquoi choisir la délégation d’assurance ?
Le contrat groupe, proposé par la banque prêteuse, est identique pour tous et le choix des garanties peut s’avérer très limité.
Avec les contrats individuels, chaque assureur peut proposer une couverture variable et constituée d’options visant à la renforcer. Vous pouvez effectivement avoir besoin d’une couverture plus complète que celle proposée via le contrat de la banque.
Enfin, la tarification en délégation est établie selon des critères propres à chaque emprunteur : elle est donc personnalisée selon l’âge, le sexe, le fait de fumer ou non, la profession. De ce fait, il est possible de réaliser des économies substantielles en passant par une délégation.