Si en raison de la baisse des taux et des prix, les conditions d’accès au crédit sont plus favorables, certains emprunteurs ne sont toujours pas de retour sur le marché… Un signe d’amélioration tout de même : le retour progressif des secundo-accédants qui devrait permettre de fluidifier le marché immobilier.

Des conditions plus favorables, en théorie…

En 2009, le crédit à l’habitat, profitant d’un deuxième semestre dynamique, a connu une progression globale de 4 % (source : Banque de France). Sous l’effet de la baisse des taux de près de 1 point sur 12 mois en 2009, la capacité d’emprunt sur 20 ans pour une même mensualité de 1000 € a théoriquement augmenté de 8 %. Combinée à une baisse des prix de 5 %, cela correspondrait à une hausse du pouvoir d’achat immobilier de 13 %. Cela signifie qu’en janvier 2010, un particulier pouvait acheter en moyenne 9 m2 de plus qu’un an plus tôt en remboursant la même mensualité.

Dans la pratique, des inégalités de pouvoir d’emprunt subsistent

Si l’on constate une reprise de la demande de crédit, le phénomène de rattrapage reste majoritaire dans ce retour à l’achat. « Les particuliers commencent à concrétiser les projets immobiliers qu’ils avaient différés depuis plus d’un an. Certains en ayant profité pour épargner, ce phénomène de rattrapage se traduit notamment par une hausse du montant de l’apport investi » souligne Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com.

Contrairement à ce qu’aurait du induire une hausse du pouvoir d’achat immobilier, les montants moyens des prêts ont diminué en 2009 de 7,5 %, tout comme les montants moyens d’opérations (- 5 %, soit l’équivalent de la baisse des prix). « Dans un contexte économique incertain, les emprunteurs n’ont pas profité de la hausse du pouvoir d’achat immobilier pour emprunter plus et acheter plus grand. Ils ont fait le choix d’emprunter moins pour diminuer la durée de crédit, réduire leur taux d’endettement, et profiter de la baisse des prix » explique Sandrine Allonier.

En janvier 2010, le nombre de demandes de crédits déposées sur le site Meilleurtaux a augmenté de 25 % par rapport à janvier 2008 et janvier 2007. Mais on constate que ce sont essentiellement des cadres, des emprunteurs aux revenus plus élevés qui achètent. Ils ont plus d’apport, empruntent davantage et sur une durée plus courte.

Des signes encourageants

Les secundo-accédants reviennent progressivement sur le marché. « C’est une bonne chose car il conditionne le retour à la fluidité du marché. En achetant de nouveaux biens avec de plus grandes surfaces, ils libèrent de plus petites surfaces pour les primo-accédants qui peinent aujourd’hui à trouver des 2/3 pièces. La moindre frilosité des banques pour les crédits relais va également dans le bon sens car elle devrait permettre de soutenir le retour des secundo-accédants »,explique Sandrine Allonier.

Selon une étude réalisée par TNS Sofres pour Nexity, le logement est devenu la quatrième préoccupation des Français derrière l’emploi, le pouvoir d’achat et les retraites.

Il n’a encore jamais occupé cette place depuis la mise en place du baromètre en 2005 où il apparaissait alors en 7e position. Cette progression résulte de l’importance grandissante de cette question dans la vie quotidienne des Français - qui sont plus de 50 % à ressentir une pénurie de logements accessibles – et de l’enjeu qu’il représente pour le gouvernement.

77 % des personnes sondés, les difficultés liées au crédit immobilier et la pénurie de l’accès au logement restent les premières raisons du blocage du marché immobilier.

De ce fait, les Français souhaitent un renforcement de la politique gouvernementale en la matière afin de favoriser l’accès au logement (80 %).

Parmi les mesures de soutien déjà mises en place par le gouvernement, certaines sont déjà bien perçues. La plus populaire : le doublement du prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement neuf qui doit être revu à la baisse fin juin. 65 % des Français la jugent efficace. 57 % sont convaincus de l’intérêt de la construction de 100 000 logements supplémentaires en deux ans

En revanche, certaines mesures ne parviennent pas encore à convaincre comme la maison à 15 € et le Pass-Foncier que 51 % des personnes interrogées trouvent complexes dans leur compréhension et leur mise en application. 48 % ne connaissent par le dispositif d’investissement locatif Scellier, même si cette proportion s’amenuise à mesure que le revenu augmente.

En ce qui concerne l’efficacité de nouvelles mesures susceptibles d’être établies pour apporter des solutions en matière de logement aux Français, 77 % jugent que la construction de logements sociaux serait une mesure efficace. 75 % sont pour la généralisation de la TVA à 5,5 % pour l’achat de logement neufs. 71 % sont également favorables à une incitation fiscale des propriétaires de logements anciens pour rendre les logements plus économes en énergie.

Enfin, le taux de personnes ayant pour intention d’acheter un logement neuf s’élève à 4,8 % contre 5,2 % en septembre et 5,1 % en janvier 2009. Au-delà des intentions d’achat, l’accès à un logement reste difficile pour 76 % des Français.

Alors que la Banque centrale européenne a laissé inchangé, pour la huitième fois consécutive, son principal taux directeur à son plus bas niveau historique le 4 février, ce début d’année 2010 reste marqué par l’attentisme des banques qui ne semblent pas encore avoir défini leur politique de taux d’intérêt. Si près de la moitié de nos banques partenaires baissent leurs taux de crédit en février, ce recul n’excède pas 0,10 point, soit l’équivalent d’une baisse de 10 € sur 1000 € de mensualité. Toutefois, ces évolutions sont trop faibles pour influer sur le taux moyen, actuellement stable aux alentours de 3,80 % sur 15 ans. Dans les conditions actuelles, les taux de crédit restent à un niveau très bas, favorable aux emprunteurs.

Quelle sera l’évolution des prix en 2010 ? C’est la question que beaucoup de futurs acheteurs se posent... Mais difficile d’y apporter une réponse claire même pour les professionnels du secteur immobilier.

Selon les dernières prévisions de HSBC France, la baisse des prix ne serait pas terminée. Elle pourrait atteindre 4 % dans l’ancien en 2010, notamment en raison du faible niveau de la demande. Dans le neuf, soutenus par les incitations fiscales et les subventions publiques, les prix devraient rester stables.

De son côté la Fédération nationale des agences immobilières (Fnaim) table sur une stabilisation dans l’ancien avec un scénario plutôt imprécis : selon l’organisme, les prix pourraient varier dans une fourchette de -3 % à +3 % en 2010, « au gré de hausses et de baisses alternées au mois le mois ».

Côté transactions, la Fnaim estime que le nombre de ventes pourrait à nouveau franchir le seuil des 600 000 cette année, contre 550 000 (-21 %) en 2009.

Même pour l’année écoulée, les chiffres diffèrent. Selon HSBC France, les prix dans l’ancien devraient avoir reculé de 7 % en moyenne sur l’ensemble de l’année 2009 alors que d’après la Fnaim, au 31 décembre 2009, en moyenne nationale, les prix des logements anciens s’affichaient en baisse de 4,9 % en moyenne annuelle, après un repli de 3,1 % en 2008.

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, avec ou sans crédit immobilier en cours, vous avez des crédits personnels ou revolving et votre banque ne peut pas vous financer en l’état car votre endettement est supérieur à 33 % ? Le regroupement de crédits peut vous permettre de racheter vos crédits en cours et et de les rembourser sur une durée plus longue. Un conseiller spécialisé étudiera les solutions envisagées pour vous aider à réaliser votre projet.

Un rachat de crédits n’est pas une opération aussi complexe qu’on le pense : vous déterminez le montant de la mensualité globale que vous souhaitez rembourser et nous vous indiquons la durée du crédit amortissable nécessaire pour rembourser l’ensemble de vos crédits. La banque que nous sélectionnons pour vous, sous réserve d’accord après étude de votre dossier, remboursera tous vos crédits en cours et vous proposera une assurance pour couvrir ce nouveau prêt. Laissez-vous guider, Meilleurtaux.com se charge de tout.

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque exigera que vous preniez un contrat d’assurance de prêt. Cette assurance, encore appelée « assurance emprunteur » ou « assurance décès invalidité », est un moyen pour l’organisme prêteur de se prémunir contre le risque de défaillance de l’emprunteur, c’est-à-dire le non remboursement du crédit, en raison notamment d’un problème de santé, d’un décès ou d’une perte d’emploi. Le montant de cette assurance varie en fonction des établissements bancaires et des garanties choisies.

En 2008, Christine Lagarde, Ministre de l’économie, a proposé la mise en place d’un dispositif instituant que l’emprunteur pourra désormais choisir entre différents contrats d’assurance emprunteur, à condition que les garanties soient au moins équivalentes à celles proposées par la banque prêteuse. En cas d’adoption du projet de loi (en cours de discussion devant le Parlement), vous aurez donc théoriquement le choix entre contrat groupe et délégation d’assurance.

- Le contrat groupe, c’est-à-dire celui de la banque, est systématiquement proposé par l’organisme prêteur lors du montage du dossier de prêt. Souscrit par la Banque au profit de tous les assurés, il repose sur le principe de mutualisation du risque et a l’avantage d’avoir des formalités d’adhésion très simples.

Néanmoins, il ne s’agit pas toujours du contrat d’assurance le moins cher pour le client puisque ce contrat n’est pas nécessairement adapté à son profil ni à ses besoins.

- La délégation d’assurance est une assurance individuelle souscrite par l’emprunteur sur sa propre initiative. Elle tient compte de son âge, son état de santé, sa profession, etc. De ce fait lorsque l’emprunteur est jeune, en bonne santé, avec des revenus stables, elle peut s’avérer financièrement très avantageuse. A l’inverse, elle permet aux personnes présentant un risque particulier dû à leur âge ou à leur état de santé, de trouver un contrat adapté.

Un tiers seulement des emprunteurs de moins de 40 ans souscrit actuellement une assurance individuelle. Mais grâce au dispositif Lagarde, théoriquement, les organismes prêteurs ne peuvent plus systématiquement refuser une délégation d’assurance si celle-ci apporte au moins la même couverture de risques…

Conformément aux attentes des professionnels du secteur, la Banque centrale européenne laisse inchangé, pour la huitième fois consécutive, son principal taux directeur à son plus bas niveau historique. Ce début d’année reste également marqué par l’attentisme des établissements de crédits qui ne semblent pas encore avoir défini leur politique de taux d’intérêt. Dans un contexte de faible reprise économique et d’inflation modérée, la BCE devrait maintenir ce statu quo encore quelques mois.

Meilleurtaux constate un attentisme du côté des banques : si près de 50 % de ses banques partenaires baissent leurs taux de crédit en février, ce recul n’excède pas 0,10 point, soit l’équivalent d’une baisse de moins de 10 € sur 1000 € de mensualité. 23 % des établissements partenaires ont décidé d’augmenter très légèrement leurs taux, de 0,05 point, quand 30 % les ont maintenus au même niveau. Reste que toutes ces évolutions sont trop faibles pour influer sur le taux moyen sur 15 ans, actuellement stable aux alentours de 3,80 %.

Immobilier ancien : hausse des transactions au 2e semestre 2009

Le second semestre 2009 a rectifié le tir du premier grâce à une sensible remontée des transactions immobilières. Résultat, au total, le nombre de compromis de vente signés en 2009 a progressé de 13 % en Ile-de-France, 15 % à Paris, 18 % en Aquitaine, 16 % à Lyon et 10,5 % sur l’ensemble du territoire par rapport à 2008. Et deux tiers ont été signés au cours des derniers mois de l’année.

Même constat du côté des Notaires de France qui indiquent dans le dernier bilan de leur baromètre que "l’amélioration du marché précédemment constatée paraît se maintenir et même se confirmer à la fin de l’année 2009". En province, comme en Ile-de-France, on assiste à une augmentation du volume des transactions qui devraient se situer pour l’ensemble de l’année 2009 aux alentours de 590 000. C’est loin du record de 2006 (831 000 ventes), mais la barre symbolique des 500 000 transactions à été franchie, déjouant les pronostics pessimistes. Cependant, la Chambre des notaires tempère : "l’avenir est cependant loin d’être totalement assuré : crainte d’augmentation du chômage, incertitude sur la pérennité des taux des prêts immobilier".

Le marché a surtout progressé sur les petites surfaces qui ont attiré les primo-accédants dopés par des taux d’intérêts historiquement bas.

Le marché des logements familiaux de 3 pièces et plus, ne s’est que partiellement débloqué en fin d’année. Car si la demande s’est renforcée ces derniers mois, l’offre de biens reste globalement faible. Beaucoup de vendeurs potentiels, surtout s’ils détiennent des actifs de qualité et qu’ils ne sont pas pressés, ont continué jusqu’ici à reporter la mise sur le marché. La stabilisation voire la remontée des prix sur plusieurs trimestres pourrait les rassurer et venir à bout de leur attentisme.

Concernant les prix, l’indice des Notaires-INSEE est désormais en régression de 7,5 % sur un an pour les appartements et de 9,5 % pour les maisons en région Ile-de-France, Pour la province, le recul sur un an est respectivement de 6,9 % et 8,5 %.