Le 11e Observatoire du crédit immobilier de Meilleurtaux.com, présenté jeudi 27 mai, montre que si les taux historiquement bas et les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété ont permis de redynamiser le marché ces derniers mois, l’optimisme reste mesuré pour la fin d’année 2010 et le début de l’année 2011, date à laquelle les taux devraient remonter dans un contexte économique déjà peu propice à l’achat immobilier.

Une légère embellie au 1er trimestre, portée par des taux d’intérêt historiquement bas…

Après avoir baissé leur taux de crédit de plus de 1,20 point depuis le début de l’année 2009, certaines banques proposent désormais un taux fixe de 3,35 % sur 15 ans, un niveau jamais atteint depuis avril 2006.

Cette situation engendre une forte demande de renégociation de crédits (25 % des dossiers déposés dans les agences Meilleurtaux). Cette opération, intéressante à partir d’un écart de taux de 1 %, concerne majoritairement les prêts souscrits depuis la fin de l’année 2007. Renégocier son crédit peut permettre d’économiser jusqu’à cinq années de remboursement et près de 50 % du coût total du crédit, à mensualité constante.

Dans un contexte de hausse des transactions au premier trimestre 2010, Meilleurtaux.com constate une légère embellie :

• augmentation de 10 % des demandes de crédit sur trois mois par rapport au dernier trimestre 2009 (+ 25 % en janvier 2010/janvier 2009),
• hausse de 13 à 15 % des montants empruntés et des montants de transactions,
• augmentation du montant d’apport moyen de 10 000 €.

“Après avoir différé leur achat immobilier pendant plusieurs mois, les particuliers reviennent progressivement sur le marché avec un apport personnel plus élevé. Par ailleurs, le retour des cadres – 50,3 % des acheteurs sont des cadres au premier trimestre 2010 contre 35 % en 2008 – et des secundo-accédants redynamise et fluidifie le marché”, explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com.

… mais des freins trop importants pour parler de reprise

1. L’arrêt ou la modification de certains dispositifs d’aide à l’accès à la propriété comme le doublement du prêt à taux zéro mi-2010, le Pass foncier ou le dispositif Scellier.

   Pour Meilleurtaux.com, ces dispositifs jouent un véritable rôle de soutien du marché du neuf. La modification ou l’arrêt de ces mesures va très certainement freiner les projets d’achats immobiliers des primo-accédants et des investisseurs, entrainant probablement une baisse des transactions.

2. La remontée des taux d’intérêt en fin d’année

   “L’essentiel de la baisse des taux est derrière nous... et si les taux devraient rester à un niveau très bas au moins jusqu’à la fin du 3ème trimestre 2010, grâce à la politique concurrentielle des banques, ils pourraient remonter ensuite, compte tenu de l’aggravation des déficits publics en Europe et de l’augmentation de l’inflation” analyse Sandrine Allonier. La Banque centrale européenne pourrait relever son principal taux directeur dès les premiers signes de reprise économique et en cas de hausse trop importante de l’inflation...

3. Des prix immobiliers encore trop élevés

   “Les prix de l’immobilier n’ont pas autant baissé qu’on le prévoyait. Ils devraient se stabiliser en 2010 à un niveau trop élevé pour resolvabiliser les ménages qui doivent consacrer une part toujours plus importante de leur revenu au logement”, note Sandrine Allonier.

A l’occasion de la 11e édition de son observatoire du crédit immobilier, Meilleurtaux a invité Philippe Dominati, Sénateur de Paris et rapporteur de la Commission spéciale sur le crédit à la consommation, à venir présenter le projet de loi Lagarde sur la réforme de l’assurance emprunteur en faveur de plus de transparence et de concurrence au bénéfice du consommateur.

Adopté à l’Assemblée nationale en 1ère lecture fin avril, le projet de loi Lagarde sur la réforme du crédit à la consommation vise notamment à réformer l’assurance de prêt.

“Cette loi devrait permettre aux emprunteurs de mettre en concurrence plusieurs assureurs pour trouver l’offre correspondant le mieux à leur profil et à leur besoin. Les emprunteurs doivent être mieux informés et avoir le choix”, explique Philippe Dominati, Sénateur de Paris, Rapporteur de la Commission spéciale sur le crédit à la consommation et invité du 11e Observatoire du crédit immobilier de Meilleurtaux.

L’assurance emprunteur représente entre 5 % et 16 % du coût total du crédit selon les cas. C’est donc une composante importante dans le coût du financement d’un bien immobilier.

Les emprunteurs ont déjà théoriquement le choix entre l’assurance groupe proposée par la banque ou une assurance individuelle via une délégation d’assurance, personnalisée selon le profil de l’emprunteur et permettant, dans certains cas, de bénéficier de tarifs très avantageux. Meilleurtaux.com a par exemple étudié le dossier d’une femme de 33 ans, non fumeuse, ayant souscrit un crédit de 140 000 € sur 15 ans. Le coût de l’assurance groupe proposée s’élevait à 5 630 € contre 2 919 € via une délégation avec les mêmes garanties, soit une économie de de 48 %. “Mais seuls 25 % des emprunteurs font appel à une délégation à ce jour. Cela s’explique majoritairement par un manque d’information des particuliers qui ne savent pas que cette solution existe et par le fait que parfois, les banques refusent la délégation proposée...”, constate Christophe Clément, directeur des assurances de Meilleurtaux.com.

Le projet de loi prévoit qu’en cas de refus d’une assurance souscrite auprès d’un autre établissement, la banque ait l’obligation de motiver par écrit sa décision de refus. Cette loi à pour objectif d’accroître la transparence, au bénéfice des futurs acquéreurs”, explique Philippe Dominati.

“Dans le cadre de ce projet de loi, Meilleurtaux a d’ores et déjà adapté son offre d’assurance de prêt afin de mieux informer le consommateur. Notre objectif en tant que courtier : lui proposer une gamme élargie de produits et le conseiller afin qu’il adopte la meilleure solution, compte-tenu de son profil” conclut Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux.com.

Bonne nouvelle ! Le mouvement de baisse des taux se poursuit… En mai, 70 % des banques partenaires de Meilleurtaux ont diminué leur taux de crédit de 0,11 % en moyenne et jusqu’à 0,20 % pour certaines, notamment en raison de la politique concurrentielle des banques et de leur volonté de proposer aux futurs propriétaires les meilleures conditions d’emprunt. Certaines banques proposent ainsi un taux fixe de 3,35 % pour un crédit sur 15 ans, un niveau jamais atteint depuis avril 2006… Une situation dont les emprunteurs n’hésitent pas à profiter. Au premier trimestre 2010, les banques ont accordé 70 % de prêts immobiliers de plus que début 2009 selon le dernier baromètre du Crédit Logement/CSA. Chez Meilleurtaux nous constatons une hausse de 10 % de la demande de crédit au premier trimestre 2010 par rapport à la même période en 2009, avec 30 % de dossiers comprenant un compromis de vente signé ou sur le point de l’être.

Après une année 2009 morose marquée par une baisse des transactions de près de 30 % (590 000 dans l’ancien en 2009 contre 669 200 en 2008 selon les Notaires de France), le marché immobilier semble doucement reprendre des couleurs en 2010. Dans l’ancien, les professionnels sont unanimes : il y a un regain d’intérêt pour l’immobilier qui se traduit par une hausse des opérations immobilières (+ 39 % à fin mars sur un an, d’après Century 21). Selon les prévisions des Notaires de France, 600 000 transactions pourraient être réalisées dans l’ancien cette année.

Dans le secteur du logement neuf, très touché par la crise en 2009, des signes encourageants apparaissent également : si le nombre de mises en chantier a reculé de 5 % à 70 501 unités au premier trimestre 2010 par rapport à la même période un an plus tôt, le nombre de permis de construire est en hausse de 6,8 %, à 92 725 unités selon le ministère de l’Ecologie, pour la première fois depuis deux ans et demi.

Coté prix, dans le neuf, la Fédération des Promoteurs Constructeurs (FPC) constate une hausse de 4,2 % au quatrième trimestre 2009 par rapport à la même période en 2008. Dans l’ancien, la baisse aura finalement été limitée à - 4,4 % sur un an selon les Notaires de France. Pour 2010, si certains réseaux d’agences immobilières constatent une hausse au premier trimestre, les prévisions divergent pour l’ensemble de l’année.

Toutefois, compte tenu du moral des ménages, toujours en baisse, et du niveau élevé du chômage, des incertitudes subsistent sur la vigueur et la durée de ce début de reprise. La probable remontée des taux de crédit qui interviendrait à la fin de l’année pourrait également constituer un frein au redémarrage du marché immobilier.

Le 27 avril 2010, l’Assemblée Nationale a en effet adopté, en première lecture, « le projet de loi Lagarde » sur le crédit à la consommation visant notamment à réformer l’assurance emprunteur vers plus de concurrence et de transparence au bénéfice du consommateur.

Une avancée qui devrait réjouir bon nombre de Français, puisque, selon une étude de l’Observatoire BAO de l’Assurance emprunteur, réalisée en janvier 2010, un emprunteur de moins de 40 ans sur cinq dit ne jamais avoir su qu’il pouvait souscrire son assurance autrement que par sa banque. Concrètement, les banques ne pourront plus imposer au consommateur d’adhérer au contrat d’assurance emprunteur qu’elles commercialisent. Par ailleurs, si elles refusent l’assurance déléguée, elles devront motiver leur décision par écrit. Parallèlement, les banques n’auront pas le droit de moduler le taux d’intérêt du crédit si l’emprunteur décide de souscrire une assurance déléguée.

Le texte doit encore être examiné par le Sénat en deuxième lecture, ce qui pourrait être fait avant l’été, pour une possible entrée en vigueur au second semestre 2010.

Le rachat de crédits est désormais ancré dans le paysage du crédit en France. C’est un domaine très encadré qui bénéficie de l’attention renouvelée des pouvoirs publics : le projet de loi sur le crédit à la consommation dit « projet de loi Lagarde » le démontre.

Le crédit à la consommation joue un rôle important. Il permet aux ménages de réaliser certaines dépenses au moment où elles sont les plus utiles. Les Français ont recours aux crédits pour acheter leur voiture, réaliser des travaux… Ce sont ainsi 9 millions de ménages – c’est-à-dire un tiers des ménages – qui ont souscrit un crédit à la consommation aujourd’hui.

Le rachat de crédits permet de réaménager son endettement pour obtenir un nouveau crédit ou tout simplement pour rééquilibrer le budget familial.

Les besoins des ménages ne sont pas figés… Le rachat de crédits permet de faire face à des dépenses imprévues ou de passer des coups durs dans la gestion d’un budget tout en conservant un endettement acceptable (maximum 40 % après rachat de vos crédits).

Il n’existe pas une formule type de rachat de crédits mais une large gamme de produits personnalisés en fonction des besoins et attentes de chacun. Les opérations de rachat de crédits sont aussi bien adaptées aux locataires qu’aux propriétaires car chaque formule est ajustée en fonction du profil.

Vous avez envie de devenir propriétaire, d’investir pour préparer votre retraite ? Avant de trouver votre bien immobilier, il vous faut établir un plan de financement tenant compte de vos revenus et de vos charges. Et s’il est difficile de vous conseiller sur le montant à emprunter de manière précise car chaque situation est unique, voici quelques éléments qui vous aideront à savoir quel montant de prêt vous pourrez peut-être obtenir.

 Votre niveau d’endettement : les mensualités maximum généralement admises se montent à 33 % du revenu net annuel, tel qu’il apparaît sur votre dernière déclaration d’impôt annuelle, divisé par douze. Vos revenus mensuels doivent donc être trois fois plus élevés que vos mensualités. Toutefois, le taux d’endettement accepté est fonction :

• du niveau de revenu du ménage,
• de la composition de la famille (revenu résiduel par personne après le paiement des charges de prêt),
• de la nature des revenus (ne seront généralement pas prises en compte les allocations familiales, l’aide personnalisée au logement...).

 Votre apport personnel : son montant est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10 % au coût total du projet. Les banques accepteront d’inclure les frais d’agence dans le prêt qu’elles feront. En revanche, vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie.

 La durée du prêt : plus le prêt est court, plus un taux d’endettement élevé est accepté, car il sera toujours possible en cas de difficultés de rallonger la durée du prêt… Par exemple, pour un prêt de 200 000 €, l’allongement de durée de 15 à 20 ans permet de diminuer les mensualités de 18 % environ, l’allongement de durée de 20 à 25 ans permet de diminuer les mensualités de 11 % environ.

 Les prêts aidés : en fonction de votre niveau de revenu, de nombreux prêts et aides peuvent contribuer largement à réduire le coût total du projet (prêt 1 % employeur, prêt épargne logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, …). Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d’attribution qu’il faut connaître.

Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux, dresse une analyse du marché du crédit immobilier. Les conditions sont actuellement très favorables pour les acheteurs : les taux d’intérêt et les prix sont très bas, les mesures fiscales très attractives et la réglementation sur les prêts à taux zéro encore avantageuse. Mais malgré d’importants effets de levier, il est difficile de croire en une réelle reprise du marché en 2010.

Une nouvelle fois, la Banque centrale européenne a décidé de laisser inchangé son principal taux directeur à son plus bas niveau historique.

En mai, et pour le 3e mois consécutif, Meilleurtaux.com observe que les banques continuent de revoir à la baisse leur barème, maintenant ainsi les taux à un niveau historiquement bas.

Pas de hausse des taux à prévoir avant l’automne

La Banque centrale européenne a une nouvelle fois maintenu son principal taux directeur à 1 %. Dès les premiers signes de reprise économique et en cas de hausse trop importante de l’inflation (son objectif est de maintenir l’inflation en Europe en dessous de 2 % tout en optimisant la croissance économique), elle pourrait décider de remonter son taux directeur, ce qui influencerait à la hausse les taux de crédit. Mais selon les économistes, cette décision ne devrait pas intervenir avant la fin de l’année 2010.

Les taux devraient ainsi rester à un niveau très bas au moins jusqu’à la fin du 3e trimestre 2010.

Une grande majorité des banques baissent encore leur taux de crédit

En mai, 70 % des banques partenaires de Meilleurtaux.com ont baissé leur taux de crédit de 0,11 % en moyenne et jusqu’à 0,20 % pour certaines. Certaines banques proposent ainsi un taux fixe de 3,35 % pour un crédit sur 15 ans, un niveau jamais atteint depuis avril 2006.

« Les conditions de crédit sont actuellement très favorables… Les taux fixes sur 15 ans n’ont atteint ce niveau que durant huit mois depuis 10 ans, entre juin 2005 et avril 2006 », souligne Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.

Une situation dont les emprunteurs n’hésitent pas à profiter : ils sont toujours plus nombreux à consulter Meilleurtaux pour des projets qui sont de plus en plus souvent déjà bien avancés.

Un début d’année exponentiel !

Entre janvier et avril, les banques ont accordé 70 % de prêts immobiliers de plus qu’à la même période en 2009. Un phénomène dû au recul des taux, et constaté par le dernier baromètre du Crédit Logement/CSA. Une étude, qui reste toutefois prudente, puisque l’accession à la propriété se dégrade toujours, compte tenu de la stagnation des revenus des acheteurs. « 2010 devrait donc être une année de reprise bridée, avec au mieux une production de prêts immobiliers en progression de 15 % par rapport à 2009 », conclut Michel Mouillard, responsable de l’Observatoire.