Les prix des logements aux Etats-Unis ont enregistré en mai un recul historique, - 15,8 % sur un an ! Il s’agit du 17ème mois consécutif de baisse des prix des logements selon l’indice S&P/Case-Shiller, qui mesure les prix dans les 20 plus grandes agglomérations du pays. Sur un mois, la baisse s’est élevée à 0,9 %. Selon cet indice, les prix ont baissé sur un an dans toutes les agglomérations passées en revue, et le recul a même dépassé 20 % à Las Vegas, Los Angeles, Miami, Phoenix, San Diego, San Francisco et Tampa. L’indice établi pour les 10 plus grandes villes a encore plus reculé, observant une chute de 16,9 % sur un an.

Les perspectives sont assombries par le gonflement des stocks de biens à vendre : « Le volume des stocks est tellement élevé (11 mois environ dans l’ancien, 10 pour le neuf) qu’il faudra que les vendeurs abaissent encore leurs prétentions pour permettre un retour à la normale », généralement estimé autour de 5 mois de stocks par les analystes.

L’augmentation du tarif du gaz au 15 août 2008 s’accompagne de la création du tarif allégé pour le gaz, dont devraient bénéficier plus d’un million de foyers. Ce dispositif conçu pour préserver le pouvoir d’achat des ménages modestes est accessible aux personnes dont les ressources n’excèdent pas 620,58 euros par mois, soit 7 447 euros par an. Pour en bénéficier, les foyers concernés recevront un formulaire à remplir et à retourner à leur distributeur de gaz, les informations nécessaires étant directement transmises par les organismes sociaux aux distributeurs de gaz.

Conformément aux attentes des marchés financiers, la Banque Centrale Européenne a décidé, le 7 août dernier, de conserver son taux directeur inchangé à 4,25 %. Malgré une nette dégradation des conditions économiques dans la zone euro, et notamment la forte hausse de l’inflation ces derniers mois, la BCE considère que les fondamentaux économiques restent solides. Elle a relevé ses prévisions de l’activité dans la zone euro à 1,8 % en 2008 (contre 1,7 % précédemment). Les prévisions d’inflation ont également été revues à la hausse, passant de 2,9 % (prévisions du mois de mars 2008) à 3,4 % pour 2008 et de 2,1 % à 2,4 % pour 2009 (soit un taux d’inflation dépassant, pendant deux ans, le seuil objectif de 2 %). De nombreux analystes anticipent désormais une longue période de statu quo de la politique monétaire de la BCE.

Les tarifs de vente aux particuliers du gaz naturel sont augmentés en moyenne de 5 % et ceux d’électricité de 2 % à compter du 15 août. Selon les estimations communiquées par le gouvernement, cette revalorisation représente 0,237 centimes d’euro le kilowattheure pour les particuliers chauffés au gaz naturel. Pour un foyer type chauffé au gaz naturel, l’augmentation de la facture de gaz est estimée à environ 5 euros par mois (toutes taxes comprises). Les tarifs du gaz pour les particuliers avaient déjà été relevés de 4 % au 1er janvier et de 5,5 % au 30 avril 2008. Les tarifs de l’électricité pour les particuliers avaient augmentés de 1,1 % en août 2007.

Selon le baromètre mensuel publié par la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), les prix des logements anciens ont diminué de 1,5 % au mois de juillet, après un léger rebond de 0,8 % observé au mois de juin. Selon la Fnaim, ces derniers chiffres traduisent « une nouvelle fois les hésitations du marché ». L’évolution des prix diffère selon le type de bien : les prix des maisons ont baissé de - 3,5 % alors que les prix des appartements ont enregistré une hausse modérée de 1,8 %.

Au deuxième trimestre 2008, les prix des logements anciens ont progressé de 0,9 % par rapport au premier trimestre, après une baisse de 1 % au premier trimestre par rapport au quatrième trimestre 2007. Résultat, la tendance globale du marché est qualifiée de stable par la FNAIM, avec une progression annuelle pour l’instant estimée à + 1,2 %.

Selon les derniers chiffres publiés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le marché des crédits immobiliers en France a chuté de 11 % au premier semestre 2008, alors que les emprunteurs bénéficient d’une meilleure capacité d’endettement sur la même période. Le constat de l’Observatoire met en évidence cette situation paradoxale. Le volume des crédits immobiliers a chuté de 10,9% par rapport aux six premiers mois de 2007 pour atteindre 136 milliards d’euros, contre 141,8 milliards un an plus tôt. Une contraction qui s’explique par une application plus restrictive des banques des conditions d’octroi des prêts immobiliers et surtout par la crise des liquidités interbancaires, déclenchée l’été dernier par la crise américaine des « subprimes ». Les banques répercutent, dans les taux proposés à leur clientèle, le surcoût actuel qu’elles payent pour se refinancer sur les marchés.

Les emprunteurs sont pourtant dans une situation favorable, notamment grâce à l’amélioration sur la même période de leur capacité d’endettement. Selon l’Observatoire, la hausse des taux est restée modérée ces neuf derniers mois : de 4,62 % au 4e trimestre 2007, le taux moyen est passé à 4,67 % au premier trimestre 2008 et à 4,68 % au second trimestre 2008. La durée des emprunts est orientée à la baisse (221 mois en moyenne) et le taux d’apport personnel reste élevé (de l’ordre de 25 %). La capacité financière des emprunteurs est même comparable à celle du début des années 2000 « avant la hausse des prix de l’immobilier ».

L’Insee vient de publier le nouvel indice de référence des loyers (IRL). Pour le second trimestre 2008, l’IRL est de 116.07, soit une hausse de 2,38 % par rapport à l’indice du second trimestre 2007 (113,37). Publié chaque trimestre par l’INSEE, l’IRL est utilisé pour l’indexation des loyers des baux d’habitation vides et meublés. La revalorisation du loyer ne peut être qu’annuelle et ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.

En vigueur depuis le 1er janvier 2006, sa composition a été modifiée le 10 février 2008. Dorénavant, l’évolution de l’IRL est calquée sur celle de l’évolution des prix à la consommation, et non plus sur celle de l’indice du coût de la construction, qui augmentait fortement compte tenu de la hausse du coût des matières premières.

Bonne nouvelle pour les épargnants et futurs acquéreurs immobiliers : le taux de rémunération du Compte Epargne Logement (CEL) vient d’être augmenté. A compter du 1er août 2008, la rémunération des CEL passe à 2,75 %, contre 2,25 % depuis le 1er février 2008. Comme le PEL (Plan Epargne Logement), le CEL associe deux étapes, une phase d’épargne rémunérée suivie par la possibilité d’obtenir un prêt pour acquérir un projet immobilier, à un taux d’intérêt fixé dès l’ouverture du CEL ou du PEL. Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d’épargne. Le taux de ce prêt (actuellement 3 % pour le CEL et 4,12 % pour le PEL hors assurance) peut être intéressant à certaines périodes, en fonction du niveau des taux d’intérêt.

Pour tout savoir sur CEL, cliquez ici.

Le décret du 25 juillet 2008 vient de modifier les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro majoré. Destiné à favoriser l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes, le prêt à 0 % peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d’un logement neuf. Mais les futurs emprunteurs doivent respecter certaines conditions, notamment ne pas dépasser certains plafonds de ressources.

Depuis le 1er janvier 2007, une majoration du prêt à 0 % peut être octroyée pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf donnant lieu à l’attribution d’une aide à l’accession sociale à la propriété par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement.

Nombre de personnes occupant le logement	Paris et communes limitrophes	Reste de l’Île-de-France	Autres régions
1 personne	23 553 euros	23 553 euros	20 477 euros
2 personnes	35 200 euros	35 200 euros	27 345 euros
3 personnes	46 144 euros	42 314 euros	32 885 euros
4 personnes	55 093 euros	50 683 euros	39 698 euros
5 personnes	65 548 euros	60 000 euros	46 701 euros
6 personnes	73 759 euros	67 517 euros	52 630 euros
Par pers. supplémentaire	8 218 euros	7 523 euros	5 871 euros

Une nouvelle obligation pour les bailleurs entre en vigueur ces jours-ci, celle d’annexer au contrat un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location à compter du 12 août 2008 (article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique). Cette obligation concerne les contrats de location des immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. A défaut, le bailleur peut voir sa responsabilité pénale engagée pour non-respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

Le CREP doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de la signature du contrat. Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb, ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’établir un nouveau constat. Le CREP est établi aux frais du bailleur par un professionnel possédant les certifications nécessaires.