Bonne nouvelle pour les futurs investisseurs : l'Assemblée nationale a voté, vendredi 13 novembre, un amendement visant à maintenir à 25 % le crédit d'impôt pour les contribuables bénéficiant du dispositif Scellier en 2010.

Il avait été question récemment de réduire à 20 % le crédit d'impôt pour les logements acquis ou construits en 2010 ne répondant pas au label écologique BBC (Bâtiment Basse Consommation). Ce ne sera finalement pas le cas avant 2011. Objectif : continuer à soutenir le marché de l’immobilier neuf et maintenir la confiance des investisseurs.

Ce n'est donc qu'en 2011 que sera introduite une dimension écologique : la réduction d'impôt se maintiendra alors à 25 % pour les logements " basse consommation " (BBC), contre 15 % pour les autres. En 2012, l'exonération atteindra 20 % dans le premier cas, et 10 % dans le deuxième. En 2013, enfin, elle sera de 15 % mais uniquement pour les logements BBC.

En baisse depuis un an maintenant, les taux de crédits immobiliers continuent à diminuer mais dans une moindre mesure : d'après les barèmes envoyés par nos banques partenaires, les taux ont baissé de 0,10 % en moyenne en octobre contre - 0,05 % en novembre. Sur un an, les taux ont reculé de plus de 1,20 point, passant de 5,20 % à 3,80 % (hors assurance) sur 20 ans. Résultat, sur un an, le coût total d’un crédit de 150 000 € a diminué de 25 % quand la capacité d’emprunt pour 1000 € de mensualité a augmenté de 11 %.

Dans un contexte de stabilité des taux de la Banque centrale européenne (BCE) et des taux des marchés financiers, les banques pourraient encore souhaiter conquérir de nouveaux clients, après plusieurs mois de baisse de transactions, et continuer ainsi à accorder de légères baisses de taux de crédits d’ici à la fin de l’année.

Propriétaire depuis quelques années, vous avez dû souscrire des prêts à la consommation et autres prêts revolving pour vous installer, vous équiper, acheter une voiture ? Compte-tenu de la baisse des taux de crédit, avez-vous pensé à regrouper tous vos crédits (y compris votre prêt immobilier) en un seul prêt ? Vous pourrez ainsi rééquilibrer votre budget, avoir des fins de mois plus sereines et même, dans certains cas, dégager une épargne de précaution en cas d’imprévus.

En forte baisse depuis fin 2008, les taux variables sont redevenus attractifs car inférieurs de plus d’un point aux taux fixes et plus sécurisés... A condition de suivre quelques conseils.

Optez toujours pour des taux « capés » Pour éviter les trop fortes hausses de taux pénalisant les ménages, les banques proposent des taux plafonnés dit « capés ». Un cap de 1 signifie que le taux de 3 % annoncé sur 20 ans (taux Euribor, plus marge de la banque, hors assurance) ne pourra pas dépasser 4 %, et ce, même si les taux augmentent davantage. Ainsi vous savez combien vous devrez verser au maximum chaque mois. C’est d’autant plus important que les taux, actuellement très bas, risquent de remonter dans les prochaines années...

Tenez compte de l’écart taux fixe - taux variable Actuellement, vous pouvez obtenir sur 20 ans un taux variable capé 2 à 2,55 % contre un taux fixe à 3,80 % sur 15 ans. Compte tenu de la durée de vie moyenne d’un crédit (7 à 8 ans), et du très bas niveau de l’Euribor, nous considérons qu’il est intéressant de souscrire un prêt à taux révisable si l’écart avec le taux fixe est supérieur à 0,80 point.

Profitez des 10 jours de réflexion (minimum obligatoire) après réception de l’offre de prêt pour bien comprendre les conditions de votre contrat. Vous devez impérativement prendre la mesure de tous les risques en cas de remontée des taux et vous assurer que, le cas échéant, vous serez en mesure de payer la mensualité maximum.

A l’occasion de son 10ème anniversaire, Meilleurtaux.com présente la 10ème édition de son Observatoire du crédit immobilier. Créé en 1999, le précurseur du courtage en crédit immobilier sur internet revient sur dix années d’activité qui ont contribué à la démocratisation du crédit immobilier en France. Ce 10ème Observatoire est aussi l’occasion de faire le point sur le courtage en France et ses perspectives de développement.

Depuis 10 ans, les crédits immobiliers sont devenus plus accessibles :
 Des taux en baisse de 1,80 point, à 4,25 % sur 25 ans en novembre 2009, contre 6,05 % en 2000.
 Une augmentation de la capacité d’emprunt de 18,5 % mais qui n’a pas suffi à compenser la hausse des prix de l’immobilier.
 Des emprunteurs plus jeunes : les moins de 30 ans représentent 31,3 % des clients de Meilleurtaux.com en 2009, contre seulement 10,6 % en 2002.
 Un rôle de levier des prêts aidés qui ont permis à de nombreux ménages d’accéder à la propriété.
 Une baisse du « pouvoir d’achat immobilier » de 32 % sur 10 ans, malgré une hausse de 13 % sur la seule année 2009.

«  La part de marché de Meilleurtaux.com est passée de 0,64 % à 2,65 % ces cinq dernières années. Elle pourrait encore augmenter pour atteindre 2,75 % cette année, alors même que le montant global des crédits accordés par les banques a subi un important coup de frein » analyse Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux.com.

Une sortie de crise qui se confirme

« Nous constatons une reprise de la demande liée à la forte baisse des taux de crédit, qui a engendré une augmentation de 11 % de la capacité d’emprunt depuis un an, mais aussi à l’arrêt du durcissement des conditions d’octroi des crédits par les banques qui a également permis de relancer le marché » analyse Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com.

Des chiffres qui confirment ce regain d’intérêt pour l’immobilier : Le nombre de dossiers déposés sur le site de Meilleurtaux.com est en augmentation de 43 % par rapport à octobre 2008 et de 15 % par rapport à octobre 2007.

Une reprise incontestable mais encore fragile

Depuis l’été 2009, la reprise de la demande semble s’accélérer, la baisse des taux ayant largement contribué à faire revenir les particuliers sur le marché immobilier. Les conditions sont actuellement très favorables aux emprunteurs :

 Une baisse des taux de plus de 1,25 point en moins d’un an (de 5,15 % fin 2008 à 3,90 % pour un prêt à 20 ans à taux fixe hors assurance).
 Une politique accommodante de la BCE qui maintient son principal taux directeur à 1 %, un niveau qui favorise des taux de crédit bas.
 Une volonté des banques de proposer de bonnes conditions de financement dans un marché très concurrentiel.

« Si tous les facteurs de reprise semblent réunis, le marché reste toutefois affecté par les incertitudes qui pèsent sur les ménages, notamment le spectre du chômage et la crainte d’une baisse de revenus », tempère Sandrine Allonier.

Le métier de courtage : état des lieux et perspectives

Le courtage français pourrait voir sa part de marché doubler ces prochaines années. Les banques ont de moins en moins le monopole du savoir : dans un contexte de perte de confiance vis-à vis des établissements de crédit, les particuliers sont plus demandeurs de conseil et d’expertise de qualité auprès de tiers, ce qui les conduit à davantage consulter un courtier. Ainsi, la part des crédits immobiliers intermédiés devrait croître ces prochaines années sur le marché français comme cela a été le cas au Royaume-Uni où 66 % des crédits sont souscrits via un courtier.

« Si 15 % des Français déclarent avoir sollicité un courtier pour souscrire leur crédit immobilier ces trois dernières années, ils sont 35 % à envisager d’y avoir recours d’ici à trois ans. Dans ce contexte, la part de marché du courtage devrait se situer aux alentours de 25 % fin 2010 et croître encore dans les années à venir » analyse Nicolas Lioliakis, Associé chez Bain & Company et invité du 10ème Observatoire du crédit immobilier.