Le low-cost est à la mode ! Après la maison individuelle, l’appartement à 15 euros par jour... Une bonne nouvelle pour les promoteurs immobiliers qui considèrent ce dispositif comme "un excellent moyen de développer l’accession à la propriété des familles modestes, et donc de trouver davantage de clients dans un contexte qui est aujourd’hui difficile."

Maison ou appartement à 15 euros, le principe est le même : l’acquéreur rembourse d’abord un premier prêt pour le logement lui-même d’environ 450 € par mois, puis un second correspondant au prix du terrain, auprès du 1% logement (Pass-foncier).

Selon le ministère, ce nouveau dispositif devrait permettre d’atteindre l’objectif de financement de 30 000 logements en accession sociale à la propriété en 2009, fixé par Nicolas Sarkozy. A condition qu’il remporte plus de succès que les maisons à 15 € : sur les 5 000 qui devaient sortir de terre avant avril, seules 3 000 sont en cours de construction, notamment à cause d’un problème de prix des terrains, souvent trop chers dans les grandes agglomérations.

Sur le papier, ces logements à prix cassé semblaient pourtant attrayants... A conditions de remplir une très longue liste de critères : ne pas avoir été propriétaire depuis au moins deux ans, acheter une maison neuve ou faire construire, avoir au moins deux enfants, bénéficier d’une aide à l’accession à la propriété des collectivités locales, avoir des revenus, aides comprises, compris entre 1 500 et 2 000 euros.

Reste un problème : les 15 euros par jour peuvent se transformer en 20 euros ! L’un des 3 propriétaires ayant déjà signé pour une maison l’a payée en réalité 740 € par mois. Les maisons ont finalement été vendues 119 000 €, 158 000 € et 180 000 € au lieu des 100 000 € prévus !

Vous ne pourrez pas y couper ! A partir du 1er janvier 2009, pour vendre votre logement, vous devrez fournir un diagnostic de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans. Une nouvelle obligation justifiée par les faits : entre 25 % et 35 % des incendies domestiques sont d’origine électrique. Sans compter que chaque année, plus de 4 000 personnes se font électrocuter.

Qui est concerné ?
Selon une étude publiée de l’Observatoire National de la Sécurité Electrique (ONSE), les installations électriques de près de la moitié des logements anciens, soit 7 millions de logements, ne répondent plus aujourd’hui aux règles élémentaires de sécurité. 2,3 millions d’entre-elles seraient même "particulièrement dangereuses".

Comment faire ?
Pour faire diagnostiquer votre logement, adressez-vous à un professionnel indépendant, certifié par le COFRAC (comité français d’accréditation). Entre 3 000 et 4 000 "diagnostiqueurs" ont été formés pour répondre à la demande en 2009. Cela vous permettra également d’obtenir un devis préalable pour la remise à niveau de votre installation électrique… De quoi décider ensuite de réaliser les travaux ou non. Sachez que ce n’est pas obligatoire mais que c’est un "plus" lors de la vente !

Combien ça coûte ?
Comptez entre 120 euros pour un appartement d’une pièce et 160 euros pour une maison de 4 pièces. L’expert établit un rapport pour signaler les anomalies de l’installation et recommande point par point une mise à niveau. Ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la vente. Côté travaux, le budget varie en fonction de l’âge de l’installation électrique. Si dans le pire des cas votre installation date des années 50 et qu’il faut tout refaire, le coût s’élève entre 4 000 et 6 000 euros. Si elle date des années 60-70, comptez entre 1 000 et 1 500 euros. Mais pour une maison récente de la fin des années 80, vous devrez simplement faire installer un disjoncteur différentiel soit un coût de 200 euros environ. Quoiqu’il en soit, cet investissement peut faciliter la vente de votre bien, ce qui est le plus important !

Ce nouveau diagnostic s’ajoute aux sept autres déjà obligatoires avant de vendre : amiante, plomb, termite, gaz, électricité, diagnostic de performance énergétique et risque naturel.

C’est la bataille de la dernière chance : pour tenter de relancer le crédit, la banque centrale américaine a décidé mardi de ramener son taux directeur quasiment à zéro (entre 0 et 0,25% contre 1 % auparavant).

C’est une première dans son histoire ! Elle n’avait jamais abaissé son taux directeur à un tel niveau : celui de 1 %, en vigueur depuis octobre (et entre juin 2003 et juin 2004) était déjà le plus bas jamais appliqué par la banque centrale américaine

Explication du Comité de politique monétaire : « La Réserve fédérale va employer tous les moyens à sa disposition pour promouvoir le retour d’une croissance économique durable et pour maintenir la stabilité des prix ». Une affirmation qui a suscité l’optimisme des investisseurs. La Fed a lancé depuis septembre plusieurs interventions, sans regarder sur la dépense. Elle a ainsi mis en place un programme de rachat de billets de trésorerie pour refinancer les entreprises dans lequel elle a englouti plus de 300 milliards de dollars en un mois et demi. Fin novembre, elle a annoncé des programmes de rachats de titres des organismes de refinancement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac, dont l’importance est vitale pour le marché immobilier, jusqu’à concurrence de 100 milliards. Elle a aussi signalé son intention de racheter 500 milliards de titres adossés à des actifs immobiliers émis par ces entreprises. Tout cela suffira-t-il pour lutter contre la déflation ?

Du côté des taux, la Fed n’a plus de marge de manœuvre…Ce qui n’est pas sans risque : certains sceptiques soulignent que le taux directeur en vigueur aux États-Unis est désormais inférieur à celui du Japon (0,30 %).

20 à 25 % de transactions en moins 2007… Les prévisions des agents immobiliers ne sont pas au beau fixe en cette fin d’année. Ils s’attendent en effet à voir le volume de leurs transactions diminuer d’un quart à la fin de l’année par rapport à 2007 estime le délégué général de la Fédération nationale de l’immobilier Henry Buzy-Cazaux.

C’est aujourd’hui certain, il faut aujourd’hui « faire face à marché qui s’est beaucoup réduit ». Et pour cela, les bonnes idées ne maquent pas ! : "Les entreprises résistent, elles se battent, elles apportent des services nouveaux, elles tiennent sur leurs réserves. Il est urgent que le marché redémarre" a déclaré le le délégué général de la Fnaim.

En ce moment, tous les moyens sont bon pour vendre ! En témoigne l’opération spéciale Bouygues Immobilier Est : Un appart acheté, une Mercedes offerte ! Et ca marche ! Fin novembre, en moins de deux semaines, le promoteur a ainsi a écoulé une quinzaine d’appartements (sur 26 d’un lotissement de 500 appartement situés à Pfastatt dans le Haut-Rhin, en banlieue de Mulhouse) et les cadeaux qui vont avec : le remboursement des frais de notaire et une Mercedes classe A neuve !

+ 37 % … C’est l’augmentant du montant des taxes foncières entre 2001 et 2006. Et cela ne risque pas de s’arrêter : d’après l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) cette taxe prélevée par les collectivités territoriales devrait encore augmenter de 15 % à 20 % durant les trois prochaines années. Crise économique oblige !

Deux raisons à cela : les collectivités locales ont besoin de courir leurs pertes de recettes fiscales dues au retournement du marché de la construction et de compenser l’abaissement des dotations que leur verse l’État.

Dans un tel contexte, L’Unpi refuse que les propriétaires soient les « vaches à lait » de l’État et des collectivités locales. Pour éviter cela, elle demande que les hausses de taxes foncières soient limitées à la hausse de l’indice des prix à la consommation.

D’après l’Observatoire des taxes foncières, les taux servant au calcul de la taxe foncière varient considérablement d’une collectivité à une autre. Cet impôt local est l’addition de trois parts : celle de la Région, du Département et des communes. Chaque collectivité locale peut faire varier sa part à la hausse ou à la baisse. Ainsi, la part des régions a augmenté de 46 % en Ile-de-France entre 2003 et 2008 mais est restée stable en Corse ou en Martinique. Côté département, les plus favorisés sont Paris avec un taux d’imposition de 0 % devant les Yvelines (4,60 %) et les Hauts-de-Seine (4,74 %). Les plus pénalisés : la Guyane (26%) le Gers (22,3%) et l’Aude (21,2%).

Comment est calculée votre taxe foncière ?
L’impôt est déterminé par application d’un taux, voté par chaque collectivité locale, à la valeur locative du bien. Cette dernière est censée représenter le loyer annuel théorique que produirait le bâtiment ou le terrain s’il était loué dans des conditions normales de marché. Cette valeur locative est calculée en appliquant à la surface du bien un loyer au mètre carré déterminé par le fisc en fonction de la surface réelle, de l’entretien du confort du bien…

Pour vérifier la valeur locative de votre logement, il ne suffit pas de se référer à votre avis d’imposition, qui ne reprend que la valeur locative brute sans autre détail. Vous devez vous procurer auprès du service du cadastre dont les coordonnées figurent sur l’avis d’imposition une copie de la fiche de calcul n° 6675. Cette fiche détaille rubrique par rubrique l’ensemble des éléments concourant à l’établissement de la valeur locative.

Annoncé hier, le plan de relance de 26 milliards d’euros de Nicolas Sarkozy met notamment l’accent sur le secteur du bâtiment. L’enveloppe consacrée au logement représente 1,8 milliard d’euros en 2009 et 2010, répartis entre le doublement du prêt à taux zéro pour les acquisitions de logements neufs et le lancement d’un programme de construction de 100 000 logements sociaux et intermédiaires le secteur du logement.

Pour aider les Français à devenir propriétaire, le prêt à taux zéro (PTZ), prêt complémentaire sans intérêt accordé par les banques aux ménages disposant de revenus modestes qui accèdent pour la première fois à la propriété, sera doublé en 2009, à condition d’acheter un logement neuf. Le montant du prêt passera à 30 % du prix du logement, au lieu de 20 %, et les montants-plafonds de prix des logements seront augmentés. Le doublement du prêt à taux zéro permettra de soutenir directement l’achat et la construction de 100 000 logements neufs en 2009, prévoit l’Elysée. Son coût est estimé à 600 millions d’euros.

De plus, le plan de relance du président prévoit la construction de 70 000 logements sociaux et intermédiaires, co-financés par la Caisse des dépôts et consignations : 30 000 logements sociaux et très sociaux à loyers bas et 40 000 logements intermédiaires répartis entre 30000 logements construits par des promoteurs privés et 10 000 logements intermédiaires acquis par la Caisse des Dépôts et Consignations pour être loués puis revendus dans quelques années à leurs locataires.

Enfin, le plan de relance prévoit l’accélération du programme de rénovation urbaine pour les banlieues et des mesures de lutte contre l’habitat indigne. Un fonds de 200 millions d’euros va être mis en place pour aider au financement des travaux de rénovation réalisés en 2009 et en 2010. Ce fonds aura aussi pour objectif de favoriser les économies d’énergie : 46 % des logements anciens sont des passoires thermiques et 600 000 de ces logements sont considérés comme indignes.

C’est historique ! La Banque centrale européenne (BCE) a décidé jeudi 4 décembre d’abaisser de 0,75 point son principal taux directeur. C’est la plus forte réduction depuis sa création en 1998. Il atteint aujourd’hui 2,50 % alors qu’il s’établissait à 4,25 % en octobre. Entre le 8 octobre et le 6 novembre, la BCE avait déjà abaissé deux fois son taux, de 1 % au total.

Pourquoi une action d’une telle ampleur ? Car les pressions inflationnistes, en très nette baisse, ont laissé les mains libres à l’institution. Dans la zone euro, l’inflation est passée de 4 % en juin à 2,1 % en novembre. Pour 2009, la BCE prévoit en moyenne une hausse de 1,4 % des prix à la consommation, après 3,3% cette année.

La BCE peut enfin tout mettre en œuvre pour lutter contre la récession qu’elle anticipe dans la zone euro pour 2009. Jean Claude Trichet, le président de l’institution prévoit un recul du produit intérieur brut (PIB) de 0,5 % pour 2009 contre une croissance de 1,2 % il y a 3 mois. Pour 2008, la croissance du PIB ne devrait pas dépasser 1,0 %.

La BCE n’est pas la seule à avoir agit en ce sens : La Banque d’Angleterre (BoE) a opté pour une baisse d’un point, à 2 %, un niveau inédit depuis 1951. La banque centrale suédoise (Riksbank) a quant à elle choisi une diminution de 1,75 point de pourcentage de son taux directeur, qui s’établit désormais à 2 %.

Conséquence sur les taux de crédits immobiliers : Ils devraient continuer à diminuer sous l’effet de la baisse de l’OAT, le taux de long terme des marchés financiers. Après avoir attient un record à 4,86 % le 3 juillet il est aujourd’hui à 3, 42 % le 4 décembre, un niveau inégalé depuis février 2006. A cette époque, le taux fixe à 20 ans était à 3,65 %. Il est aujourd’hui à 5,05 %...

Le contexte actuel n’est pas morose pour tout le monde… Olivier Guérin, directeur de la nouvelle agence Meilleurtaux Nancy, estime même que la situation pourrait entrainer une demande nouvelle !

« Le courtage de crédits immobiliers va se développer du fait de la baisse de confiance des investisseurs et du nouveau comportements des organismes bancaires qui vont être plus pointilleux et exigeants au niveau de l’accord des prêts aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises »…

Une bonne nouvelle qui fait inévitablement évoluer notre métier d’intermédiaires entre les futurs acheteurs et les banques : avant nous aidions les particuliers à trouver le meilleur crédit pour financer leur projet, en termes de conditions financières, assurance, garantie, modularité et services ! Aujourd’hui il faut plutôt convaincre les organismes bancaires d’accepter les demandes de prêts ! En 2008, le taux de refus est passé de 3 à 8 %, même si cela reste assez faible… « Nous bâtissons avec nos clients un véritable argumentaire de présentation de leur projet de prêt immobilier tout en sachant à quelle banque (parmi nos 110 banques partenaires) le présenter, selon les cas » explique Olivier Guérin. Résultat : « Nous arrivons toujours à trouver une solution pour que nos clients accèdent à la propriété sans les endetter ».

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Plus d’action ! Voilà ce que réclame la Fnaim (Fédération Nationale de l’immobilier). Satisfaite du discours de Nicolas Sarkozy sur les moyens de soutenir le secteur immobilier, elle en demande aujourd’hui davantage, notamment aux banques et à la plus grande de toutes : la Banque centrale européenne.

La Fnaim estime que « pour ne pas compromettre les années à venir, il importe de relancer dans les meilleurs délais l’activité du secteur, c’est-à-dire les mises en chantier de logements neufs et la vigueur du marché de la revente. Il importe aussi de sauvegarder l’appareil de production, c’est-à-dire de préserver la santé des entreprises de promotion et des agences immobilières pour que le secteur puisse redémarrer rapidement lorsque les conditions économiques seront redevenues favorables. »

La Fédération des professionnels de l’immobilier estime que les banques n’ont pas assez réduit les taux de leurs prêts immobiliers. Si l’actuelle baisse des prix de l’immobilier est jugée « souhaitable » afin de rendre de nouveau les ménages solvables, la Fnaim considère que les taux de crédit sont trop élevés et excluent « de fait près de 20 % des ménages de l’accès au crédit. Il est urgent selon la Fnaim que les prêteurs répercutent dans leurs tarifs les deux baisses successives du taux directeur de la BCE, il faudrait même que la Banque Centrale Européenne corrige son taux de façon plus drastique. »

La BCE a abaissé son principal taux de directeur de 0,5 point à deux reprises, le 8 octobre et le 6 novembre, le faisant passer de 4,25 à 3,25 %. Elle devrait théoriquement procéder à une nouvelle baisse lors de sa prochaine réunion le jeudi 6 décembre et satisfaire ainsi tant les gouvernements européens que les professionnels du secteur immobilier. Reste à savoir de combien sera la baisse…

Le temps est loin d’être au beau fixe dans le secteur de l’immobilier… Pour Alain Dinin, le PDG de Nexity, la situation est même en train de virer à l’orage : selon lui, la crise immobilière actuelle est plus importante que celle des années 90. Conséquence : une chute de 50 % de la construction en 2009. « La production de logements neufs en 2009 sera de l’ordre de 270 000 à 280 000 là où il en faudrait 500 000 », a averti le dirigeant de Nexity.

Répondant aux déclarations de Nicolas Sarkozy, en faveur d’une baisse des prix pour soutenir le secteur immobilier, il a déclaré qu’il était « trop facile de dire aujourd’hui : voilà, on va baisser les prix et tout va s’arranger. » En effet, « les coûts de la construction ne peuvent qu’augmenter. Nos marges sont de 5 à 7%, on ne peut pas descendre en dessous ».

Une solution : faire baisser la TVA de 19,6 à 5,5 % pour l’achat de logements par les ménages éligibles au logement social, pour relancer le secteur. Un moyen pour Alain Dinin, de réduire les mensualités : « Aujourd’hui, 50 euros de différence par mois, c’est 2,5 millions de ménages (en plus) qui peuvent s’endetter pour acheter un logement ».

Serait-ce donc le moment d’acheter alors que les prix chutent ? « La baisse dans le neuf est en train d’être actée, estime Alain Dinin, président de Nexity. Les promoteurs rognent aujourd’hui leurs marges, mais ils n’iront pas au-delà. L’ajustement est en train de se faire en partie par les volumes. » En attendant, vous pouvez bénéficier de rabais importants : une remise des frais de notaire, un parking gratuit, une cuisine équipée, ou une diminution du prix... En novembre, un particulier a réussi à obtenir les quatre et à diminuer le prix de plus de 8 % !

« Que les prix baissent pour que l’immobilier reparte »  : tel pourrait être l’un des souhaits du président de la république pour l’année 2009 !

Lors d’un discours sur la mise œuvre de la politique de logement à Meaux le 28 novembre, il a regretté qu’en 2007, les prix aient atteint en France « le plus haut niveau par rapport aux revenus des ménages depuis quarante ans ». Selon lui, la meilleure façon de faire repartir l’immobilier c’est« que les prix de vente redeviennent attractifs ».

Pour cela, il a présenté quelques mesures en faveur du logement. Pour soutenir la construction qui, a-t-il rappelé, représente un 1,5 million d’emplois, l’État va racheter, à un prix décoté, 30 000 logements dont les travaux n’ont pas été lancés faute de certitude sur les ventes. Il s’agira de logements destinés à la location ou à l’accession à la propriété.

Par ailleurs, il a rappelé qu’un "éco-prêt" à taux zéro, d’un montant de 30 000 euros sera proposé dès le début de l’année prochaine aux propriétaires de logements anciens afin de les inciter à rénover et à isoler leur appartement ou leur maison.

« Nous allons faire plus pour le logement mais je ne veux pas que cela serve à maintenir les prix hauts. » Des mesures complémentaires seront dévoilées le 4 décembre prochain, lors de la présentation du plan de soutien à l’activité économique.