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Notre analyse des taux immobiliers

Au 20 avril 2010

Les taux d’intérêt, après avoir reculé de plus d’un 1 point en 2009, se stabilisent aujourd’hui à un niveau très bas qui permet de financer votre projet immobilier dans de très bonnes conditions. Les taux de crédit devraient rester avantageux au moins jusqu’à la fin du troisième trimestre 2010.

Le taux d’intérêt à long terme des marchés financiers (OAT 10 ans), utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, n’a globalement jamais cessé de baisser depuis 1991 (il était à plus de 9 % en 1991).

Après une année 2009 oscillant entre hausse et baisse, l’OAT est stable depuis le début de l’année 2010 aux alentours de 3,50 %. Nous n’anticipons pas de réelles baisses de l’OAT en 2010. Le taux de long terme pourrait remonter à la fin de l’année entrainant aussi à la hausse les taux fixes.

Dans un contexte de stabilité du taux de la Banque centrale Européenne et des taux des marchés financiers, s’il y a encore de légères baisses de taux de crédits , elles seront uniquement liées à la volonté des banques de conquérir de nouveaux clients.

Dans un contexte d’inflation très basse, la Banque centrale européenne pourrait décider en fin d’année de remonter son principal taux directeur actuellement à 1 %. Ceci aurait pour effet de faire remonter les taux des marchés financiers, pouvant ainsi inciter les banques à augmenter également leurs taux de crédit.

Les emprunteurs profitent donc de conditions favorables pour leur projet : 4.15 % à taux fixe hors assurance sur 25 ans pour un excellent dossier (contre 5.25 % en novembre 2008).

Trois facteurs complémentaires méritent d’être soulignés :

1 La forte baisse de l’inflation : sous l’effet de la baisse du prix du pétrole et des matières premières, l’inflation est en forte baisse. A tel point qu’en octobre 2009, les prix à la consommation dans la zone euro ont baissé de 0,1% sur un an... Alors qu’en juillet 2008, l’inflation atteignait un reccord à 4 %. Sur l’ensemble de l’année 2009, l’inflation ne devrait pas dépasser 1 %. Le recul de l’inflation influence à la baisse les taux à long terme des marchés financiers.
2 La Banque centrale européenne (BCE) a abaissé sept fois en son principal taux directeur, le faisant passer de 4,25 % le 8 octobre à 1 % le 4 mai, un niveau jamais atteint. Depuis elle maintient le statu quo... Objectif : lutter contre la récéssion qui se propage en Europe en relancer le crédit aux entreprises et aux particuliers et donc l’investissement et la consommation.
3 Des marchés boursiers très incertains mais qui semblent repartir : très fortement secouée par la crise, la bourse de Paris remonte légèrement après être restée presque toute l’année à 3 000 points environ. Le CAC 40 se situe néanmoins très en dessous de sa performance l’année dernière (5 550 points au 2 janvier 2008) et de son niveau le plus élevé de 6 935 points en septembre 2000. Les marchés boursiers étant incertains et risqués, les investisseurs se retournent vers les instruments de taux d’intérêt (obligations), ce qui oriente les taux d’intérêt à la baisse.

Conclusion

La baisse du cours du baril (76 24 novembre, soit une perte de la moitié de sa valeur depuis le pic à 147 dollars le baril atteint le 11 juillet 2008) et des prix des matières premières a conduit à une baisse de l’inflation dans la zone euro. Les taux à long terme se stabilisent autour de 3,60 %.

Dans ce contexte, nous prévoyons une stabilisation des taux jusqu’à la fin 2010.