Acheter avant de vendre

Environ 40 % des acquéreurs de bien immobilier revendent un bien pour réaliser leur nouvelle acquisition. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous décidez d’acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement, votre réflexe naturel consistera alors à essayer de vendre d’abord votre bien existant, et d’utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l’achat de votre nouveau bien.

Malheureusement, vous allez rapidement percevoir la difficulté de cette opération. Faire coïncider la date de la vente avec celle de l’achat s’avère presque mission impossible. D’autres acheteurs s’intéressent au même logement que vous, il faut donc procéder à votre acquisition rapidement, et en même temps, il n’est pas question pour vous de « brader » votre résidence actuelle. Vous avez donc besoin d’un certain délai pour vendre votre bien dans les meilleures conditions.

Vous allez donc être confronté à un problème de décalage de trésorerie puisqu’il va falloir procéder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques et établissements de crédit ont donc mis au point des montages financiers dont l’objectif est précisément d’apporter une solution à ce problème. De manière générale, ces montages financiers sont regroupés sous l’intitulé « prêt relais ».

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Le fonctionnement du prêt relais

Le principe de base est simple. Vous avez besoin dans l’immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d’un prêt relais, c’est-à-dire d’un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n’amortissez pas le capital). Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.

Selon les établissements et les diverses formules de prêt possible, le montant de cette avance s’établira entre 50 % et 70 % de la valeur du bien à vendre. Le prêteur pourra avoir recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur et couvrir prudemment son prêt en cas de risque.

Les prêts relais sont des prêts personnalisés qui prennent en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération : frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais supplémentaires, etc. Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition. Enfin, ce sont des prêts de courte durée : de un à deux ans maximum.

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Les 3 principales formules de prêt relais

1 - Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique

Le prêteur vous avance une certaine quotité (en moyenne entre 50 et 70 %) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, et selon un taux fixe de 4,10 à 5,80 % (hors assurance), les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique (qui, elles, incluent les intérêts et l’amortissement du capital).

Exemple

Pour vous permettre de comparer utilement les différentes formules proposées, les données de l’opération ci-dessous seront rappelées à l’identique pour chacune des formules présentées :

 vous achetez une maison d’une valeur de 280 000 €. En incluant les frais annexes (notaire, garantie, etc.), votre besoin réel de financement se monte à 300 000 € ;
 vous estimez pouvoir vendre votre appartement 210 000 € ;
 le prêteur vous avance la somme de 147 000 €, soit 70 % de la valeur de votre appartement sous la forme d’un prêt relais sur 12 mois au taux de 5,66 % avec assurance ;
 le prêteur vous propose un prêt complémentaire amortissable d’un montant de 163 000 € sur 15 ans dont le taux d’intérêt fixe se monte à 5,20 % avec assurance ;
 nous prenons l’hypothèse que le prêt relais est remboursé au 7ème mois, ce qui correspond à la durée moyenne nécessaire pour vendre un bien.

Le tableau suivant indique les mensualités et le coût total des prêts avec assurance :

Cette solution de financement est simple et elle s’avère également intéressante en terme de coût final. En revanche, il est possible que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d’endettement, en tout cas jusqu’à la vente effective de votre appartement qui permettra de rembourser votre prêt relais. Dans ce cas, la formule suivante peut mieux vous correspondre.

2 - Le prêt relais avec « franchise totale »> accompagné d’un prêt amortissable avec « différé d’amortissement »

Là aussi, vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien à vendre.

Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d’une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l’échéance en même temps que le capital emprunté.

Cette période de franchise totale peut s’étendre jusqu’à 12 mois. A son terme (dans le cas bien entendu où vous n’avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dûs, majorés des intérêts cumulés de la 1ère année.

Afin d’alléger davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d’un « différé d’amortissement » pendant une période de 24 mois, durant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.

3 - Le prêt relais sec

Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n’avez besoin que d’une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ». Les conditions financières et d’octroi d’un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle. En effet, la banque ne gagne que les quelques mois d’intérêt, au taux actuel d’environ 5,5 %.

4 - Les garanties

Le niveau des garanties prises par les banques obéit à un principe d’équilibre simple. Le montant de la garantie en faveur du prêteur (sous forme d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers ou de la caution d’un organisme spécialisé) doit être au moins égal au montant total du prêt accordé, prêt relais plus prêt amortissable.

Selon l’opération réalisée et votre profil d’emprunteur, ces garanties peuvent être de différentes natures et leurs coûts en dépendront.

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L’avis de Meilleurtaux.com

Il est important de noter qu’à l’exception des prêts relais secs, le prêteur peut faire un effort significatif sur les conditions du prêt relais proprement dit, afin d’avoir l’opportunité de vous accorder ensuite un prêt immobilier traditionnel.

Il aura également l’occasion de faire preuve de souplesse et d’imagination dans le montage proposé afin de s’adapter du mieux possible à votre budget prévisionnel. Enfin, il sera particulièrement utile pour ce type de financement d’étudier et de négocier au mieux les frais annexes de l’opération (frais de dossier, frais de garantie...) qui peuvent alourdir le coût de l’opération.

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1% et prêt relais

Les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an, renouvelable une fois) en cas de :
 vente pour mobilité professionnelle
 perte d’emploi liée à un plan social.

Par ailleurs, ce prêt couvre au maximum 70% de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 105 600 € dans les villes de la région parisienne (zone 1), et de 67 200 à 86 400 € dans les autres régions (respectivement zones 3 et 2).

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Pour aller plus loin que le prêt relais

De nouvelles formules de crédit permettant d’éviter le prêt relais classique ont vu le jour. Elles concernent les personnes qui doivent emprunter pour financer une partie du nouveau logement acheté, et couvrent 100 % du montant de l’acquisition, commission d’agence et, éventuellement, frais de notaires, compris.

Certaines banques et établissements spécialisés partenaires de Meilleurtaux proposent ce type de prêt. Il s’agit du Crédit Foncier, avec « Foncier Intégral », du Crédit du Nord, avec « Crédit Global Immobilier », du CIC, avec « Crédit Revente CIC » et de Cetelem, avec « Achat Revente ».

Ces formules ont deux avantages :
 les taux pratiqués sont inférieurs à ceux du prêt relais traditionnel
 l’emprunteur supporte les frais d’un seul crédit, et non de deux.

Pour trouver le prêt relais adapté à votre situation, remplissez notre dossier de demande de prêt