Lisez ces questions et leurs réponses avec attention. Elles vous font profiter des conseils des meilleurs spécialistes de l’immobilier pour réussir votre projet.

1- Quelle différence y a-t-il entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?
2- Qu’appelle-t-on un prêt modulable ?
3- Quel est le montant maximal des mensualités accepté par les banques ?
4- Quels sont les éléments pris en compte par les banques dans le calcul du revenu ?
5- Quels sont les éléments pris en compte par les banques pour apprécier mon dossier ? Comment savoir si mon dossier est bon ?
6- Quel est le montant minimal d’apport personnel demandé par les banques ? Sur quelles bases est-il calculé ?
7- Comment est calculé le montant de mon apport personnel ?
8- Que se passe-t-il si je n’ai pas d’apport personnel ?
9- Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ?
10- Quelles sont les charges prises en compte dans le calcul de mon endettement ?
11- Ai-je droit au prêt à taux zéro ?
12- À combien se montent les frais de notaire ?
13- Combien puis-je emprunter ?
14- Quel est le processus d’obtention d’un crédit ?
15- Qu’appelle-t-on une offre de prêt ?
16- Comment se monte un crédit relais ?
17- Y a-t-il des conditions rédhibitoires pour l’acceptation d’un dossier ?
18- Si une banque refuse mon dossier, une autre banque a-t-elle des chances de l’accepter ?
19- Que se passe-t-il si je ne peux plus faire face à mes mensualités ?
20- Une fois mon dossier accepté, la banque peut-elle se rétracter au dernier moment ?
21- Si j’emprunte aujourd’hui pour acheter un bien, puis-je déménager dans quelques années sans étre pénalisé ?
22- Qu’appelle-t-on un primo-accédant ?
23- Je travaille dans une petite entreprise, est-ce un désavantage ?
24- Je suis à découvert de temps en temps, est-ce rédhibitoire pour obtenir un crédit immobilier ?
25- Quelle est la durée moyenne des prêts ? Que me recommandez-vous comme durée raisonnable ?
26- Pendant ma période de réflexion de 10 jours, puis-je changer d’avis ?
27- Si mes revenus augmentent durant la période de prêt, sera-t-il possible d’accélérer les remboursements ?
28- Quelles sont les clauses les plus importantes à analyser dans un contrat de prêt ?
29- Les banques font-elles expertiser les biens financés ?
30- Si je finance ma résidence principale avec un prêt à taux zéro, puis-je décider plus tard de mettre ce bien en location ?

1 - Quelle différence y a-t-il entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?

Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l’origine et reste constant pendant toute la durée du prêt. Un prêt à taux révisable suit l’évolution de l’indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Un prêt à taux révisable peut être légèrement moins cher en taux de départ, mais le risque existe que les taux montent et que le taux devienne supérieur au prêt à taux fixe. On parle de prêt capé, lorsque les variations sont limitées à la hausse comme à la baisse, et de prêt non capé quand ces limitations ne sont pas définies.

Les mensualités du prêt à taux fixe seront constantes pendant la durée du prêt tandis que les mensualités du prêt à taux révisable seront revues périodiquement en appliquant l’indice de référence plus une marge. Dans certains cas, une hausse de l’indice de référence peut se répercuter à la fois sur le taux d’intérêt, qui augmente dans certaines limites, et sur la durée du prêt, qui se trouve allongée de 1 à 7 ans. L’indice utilisé est un taux défini par les marchés financiers, en général l’Euribor. Les taux peuvent être révisés tous les semestres ou tous les ans, selon le choix opéré par la banque.

Pour connaître les taux des prêts actuellement pratiqués, consultez notre indicateur des taux. Pour comprendre les évolutions des taux des marchés financiers, consultez nos prévisions d’évolution des taux.

Pour en savoir plus sur les taux fixes et révisables.

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2 - Qu’appelle-t-on un prêt modulable ?

C’est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités sont modulables. Ce type de prêt permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent, et ce pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez :

 suspendre le remboursement des mensualités pendant une période de 6 mois à deux ans ; celles-ci reprennent à l’issue de la période d’interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d’autant ;
 augmenter les mensualités (de 20 % à 30 % en général), de façon à raccourcir la durée du prêt.

Ce type de prêt est recommandé, car il offre une grande souplesse en matière de remboursement ; en cas de difficultés par exemple, il sera possible de suspendre le remboursement. En cas de revenus supplémentaires, il sera possible d’accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.

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3 - Quel est le montant maximal des mensualités accepté par les banques ?

Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33 % du revenu net annuel (tel qu’il apparaît sur votre dernière déclaration d’impôt annuelle) divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités.

Le taux d’endettement accepté est fonction :

 du niveau de revenu du ménage,
 de la composition de la famille (revenu résiduel par personne après le paiement des charges de prêt),
 de la durée du prêt (plus le prêt est court, plus le taux d’endettement élevé est accepté, car il sera toujours possible en cas de difficultés de rallonger la durée du prêt),
 de la nature des revenus (ne seront généralement pas prises en compte les allocations familiales, l’aide personnalisée au logement...).

Dans le cas de certains prêts règlementés (1 % patronal ou caisse de retraite), le fait de dépasser le seuil de 33 %, (même de très peu) peut être un obstacle à l’obtention du prêt.

Pour connaître votre capacité d’endettement, utilisez nos simulateurs de crédit.

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4 - Quels sont les éléments pris en compte par les banques dans le calcul du revenu ?

Les banques vont utiliser le critère de pérennité en cernant précisément les revenus et les charges de votre ménage. Elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s’il a des chances de se maintenir dans le temps. Les banques vont donc chercher à déterminer les éléments les plus structurants :

 les revenus stables : les salaires nets, les loyers perçus, les bénéfices (activité non salariée), les pensions et rentes reçues. Vous pourrez y inclure différentes aides et allocations sociales seulement si celles-ci sont assurées pendant la majeure partie de la durée du prêt ;
 les charges récurrentes : les crédits en cours, les pensions versées, les loyers éventuels (notamment en cas d’achat d’une résidence secondaire, lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale) ?

La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes.

En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils seront pondérés en fonction de l’ancienneté dans la profession et de la part qu’ils représentent par rapport au revenu fixe. Par exemple, pour un VRP avec 5 ans d’ancienneté, et un revenu annuel de 38 000 € dont 23 000 € de variable, la banque pourra accepter de prendre en compte la totalité de son revenu. En revanche, pour un commercial débutant qui gagne 1 000 € par mois de fixe et 15 % de commissions liées à ses résultats, compte tenu de la faible durée d’ancienneté, la banque ne pourrait retenir que la partie fixe des revenus dans le calcul de l’endettement.

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5 - Quels sont les éléments pris en compte par les banques pour apprécier mon dossier ? Comment savoir si mon dossier est bon ?

De nombreux éléments vont entrer en compte, mais certains éléments sont toujours importants :

 la stabilité et l’ancienneté professionnelle pour les salariés,
 la capacité d’épargne prouvée (présence d’un PEL, versements réguliers sur un livret depuis plusieurs années, etc.),
 la comparaison entre ce qui est payé chaque mois avant le prêt (loyer + épargne) et les mensualités totales du prêt,
 le montant de l’apport personnel : 10 % minimum, mais les banques préfèreront un pourcentage de 25 voire 30 %,
 le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %,
 la qualité du projet : les banques attachent une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique, etc.).

Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) même si des exceptions peuvent être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim.

Pour en savoir plus sur votre profil d’emprunteur

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6- Quel est le montant minimal d’apport personnel demandé par les banques ? Sur quelles bases est-il calculé ?

Dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques demanderont généralement 10 % d’apport personnel en plus des frais divers (frais de notaire, garantie). Les frais d’agence sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente.

Par exemple, un appartement acheté 150 000 €, plus 7 500 € de frais d’agence, pourra faire l’objet d’un prêt de 157 500 € moins 10 %, soit 141 750 €. L’apport personnel doit se monter au minimum à 15 750 €, plus les frais de notaire et de garantie.

Dans le cas d’un investissement locatif ou d’un prêt pour travaux, la banque pourra accepter de financer l’intégralité de l’opération.

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7 - Comment est calculé le montant de mon apport personnel ?

Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l’apport les prêts dits aidés : le prêt 1 % employeur, le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro, les prêts départementaux, etc.

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8 - Que se passe-t-il si je n’ai pas d’apport personnel ?

Le fait de ne pas avoir d’apport personnel n’est pas forcément pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d’un crédit. Toutefois, elles ne prendront que rarement en charge les frais de notaire, qui représentent environ 8 % de la somme totale sur un logement ancien et environ 3 % sur un logement neuf. Pour un logement ancien d’environ 150 000 €, les frais de notaire se monteront à environ 9 800 €. Il est donc plus que souhaitable de disposer du capital correspondant.

Vous n’avez pas d’épargne disponible

Si vous êtes jeune et que vous n’avez pas encore d’épargne votre situation est compréhensible. Les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d’autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà. Le cas échéant, un versement d’épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé pour déterminer la mensualité acceptable du prêt. Les banques auront alors une raison supplémentaire de considérer votre dossier de manière positive.

Si des évènements familiaux particuliers (divorce, veuvage, maladie) expliquent le manque d’épargne, les banques pourront en tenir compte dans leur analyse. En règle générale, elles ne vous en tiendront pas rigueur dans l’analyse du dossier et s’attacheront plus particulièrement à la pérennité des revenus (sécurité d’emploi, ancienneté professionnelle, etc.).

Si votre train de vie ne vous a pas permis de constituer une épargne et que vous êtes visiblement habitué à faire des dépenses importantes, les banques seront plus critiques sur votre dossier et feront moins d’efforts sur les conditions proposées.

Enfin, il est courant de constater qu’en cas d’absence d’apport personnel, le taux proposé par les banques sera plus élevé de l’ordre de 0,40 % à 0,60 % voire plus.

Vous souhaitez conserver vos placements actuels

La banque ne vous en tiendra absolument pas rigueur. C’est bien souvent elle qui vous conseillera ce type de montage financier. La banque conserve alors le bénéfice de vos placements et vous continuez à profiter de leurs rémunérations.

Vous souhaitez bénéficier au maximum des réductions d’impôt (loi de Robien, loi Borloo, loi Scellier)

Les avantages fiscaux sont très souvent liés à un financement bancaire à 100 % du projet (déductibilité des intérêts d’emprunt), et la structure même de l’opération conduit à ne pas verser d’apport personnel. Le but recherché par les pouvoirs publics est de favoriser ce type d’investissement afin de maintenir un volume d’activité élevé dans le secteur de la construction.

Vous financez des travaux

Les banques vont prendre en compte la valeur de revente du bien objet des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble) et déduire les capitaux restants dûs sur les prêts en cours. En fonction de ces critères et de la valeur économique du bien, elles détermineront si le prêt peut être accordé.

Par exemple, pour une valeur estimée du bien à 150 000 €, et 30 000 € de restant dû sur le prêt immobilier, les banques considèrent que votre patrimoine se monte à environ 120 000 €. Dans ce cas particulier, pour un prêt travaux de 75 000 €, elles considèreront que la valeur du bien après opération se montera à environ 195 000 € et que le prêt sollicité ne posera pas de problème. En effet, le montant du prêt représente une partie raisonnable de la valeur totale du bien (ici 40 % environ).

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9 - Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs :

 le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
 les frais de fonctionnement,
 la prime de risque.

À cela s’ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

C’est naturellement le coût de refinancement qui constitue le coût principal pour les banques et qui explique pour l’essentiel les évolutions dans les taux des prêts immobiliers. En général, le coût de refinancement est de deux natures :

 pour les prêts à taux fixe, l’emprunt à long terme, dont la référence est intitulée OAT 10 ans,
 pour les prêts à taux variable, l’emprunt à court terme, dont la référence est intitulée Euribor (le plus souvent trois mois ou un an).

Les marges globales ajoutées par les banques à ces taux sont comprises entre 0,50 % et 1,50 % pour un taux révisable. Le fait de disposer d’un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant.

Les marges globales ajoutées par les banques à ces taux sont comprises entre 0,50 % et 1,50 % pour un taux révisable. Le fait de disposer d’un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant.

Pour connaître les taux des prêts actuellement pratiqués, consultez notre indicateur des taux. Pour comprendre les évolutions des taux des marchés financiers, consultez nos prévisions d’évolution des taux.

Pour en savoir plus sur les taux fixes et révisables.

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10 - Quelles sont les charges prises en compte dans le calcul de mon endettement ?

Il s’agit de l’ensemble des charges récurrentes : prêt à la consommation, crédit revolving, prêt voiture, etc. Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d’endettement. Une pension alimentaire versée, étant déjà déduite du revenu fiscal, n’est pas à retenir dans les charges existantes.

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11 - Ai-je droit au prêt à taux zéro ?

Vous trouverez le détail des modalités du prêt à taux zéro dans notre Guide de l’Emprunteur.

Cinq éléments clefs sont à connaître :

 vous devez respecter un plafond de ressources, en fonction de vos revenus de l’année n-1 (après le 31 mars de l’année en cours), ou de l’année n-2 (entre le 1er janvier et le 31 mars de l’année en cours),
 votre projet doit concerner votre résidence principale exclusivement,
 le montant total du prêt sera limité selon la composition du ménage et la localisation du logement,
 le montant du prêt ne peut pas dépasser 20 % du prix du logement et 50 % des autres prêts accordés,
 toutes les banques sont habilitées à délivrer des prêts à taux zéro en complément des autres prêts.

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12 - À combien se montent les frais de notaire ?

Vous trouvez le détail du calcul des frais de notaire dans la rubrique simulateurs de crédit.
Les frais de notaire comprennent :

 les honoraires du notaire proprement dits : ils sont fixés par un barème officiel et évoluent entre 1,5 % pour un bien de 75 000 € (1 125 € TTC), 1,2 % pour un bien de 150 000 € (1 800 € TTC) et se stabilisent autour de 1,1 % de la valeur du bien pour des biens d’une valeur de 300 000 € ou plus (3 300 € TTC),
 les taxes de mutation (notamment départementale et communale), proportionnelles à la valeur du bien, et qui s’élèvent aujourd’hui à 5,09 % de la valeur d’un bien ancien,
 les frais d’actes du notaire (état civil, copies authentiques, etc.) : ils varient selon les dossiers et les actes effectués, mais s’échelonnent de 230 € à 300 € pour un dossier de 122 000 €,
 les débours du notaire : ce sont des charges que le notaire doit payer (hypothèque, cadastre, géomètre), qui là encore varient selon les dossiers, mais peuvent atteindre environ 200 €.

Pour en savoir plus sur les frais de notaire

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13 - Combien puis-je emprunter ?

Il est évidemment difficile de répondre à cette question de manière précise. Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir :

 les mensualités maximales : prenez les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (déclarations d’impôt), et vous pouvez estimer vos mensualités maximum à environ 33 % de ces revenus. N’oubliez pas de consulter la question 8 de ce guide, pour savoir quel revenu prendre en compte ;
 la stabilité et le niveau de vos revenus : c’est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d’un taux d’endettement de 33 %. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n’avez pas de garantie sur leur évolution future, les banques seront plus prudentes et le taux d’endettement sera ramené à 25 % voire 20 % ; si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, la banque pourra estimer que vous êtes capable d’assumer un endettement supérieur ;
 le montant du prêt : une fois vos mensualités maximales estimées, vous pouvez utiliser nos calculatrices financières pour déterminer le montant du prêt auquel elles correspondent. Vous pourrez porter la durée du prêt à 20, 25 ou 30 ans ;
 votre apport personnel : son montant est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10 % au coût total du projet. Les banques accepteront d’inclure les frais d’agence dans le prêt qu’elles feront ; en revanche, vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie ;
 les prêts aidés : en fonction de votre niveau de revenu, de nombreux prêts et aides existent qui vont contribuer largement à réduire le coût total du projet (prêt 1 % employeur, prêt épargne logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, etc.). Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d’attribution qu’il faut connaître.
 votre dossier personnalisé : une fois les calculs faits, et votre projet engagé, il est bien entendu indispensable de contacter différentes banques ; elles auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions qu’elles vous feront viendront influer sur le montant que vous pouvez emprunter.

Pour en savoir plus sur votre capacité d’emprunt

Pour déposer votre demande de crédit immobilier en ligne

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14 - Quel est le processus d’obtention d’un crédit ?

Les différentes étapes seront les suivantes :

 lors de votre visite auprès de la banque, n’oubliez pas d’apporter les justificatifs nécessaires. Ces documents sont indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l’engage juridiquement ;
 la réponse de la banque se fait en moyenne sous 8 jours, parfois moins, parfois plus ;
 vous recevrez par courrier l’offre de prêt en trois exemplaires,
 vous bénéficiez d’un délai de réflexion minimum de 10 jours ; les offres de prêt sont en général valables 30 jours (pendant cette période la banque s’oblige à mettre les fonds à votre disposition en respectant notamment les conditions de taux indiquées),
 vous retournez par courrier l’offre acceptée à la banque,
 une date de signature chez le notaire doit alors être convenue entre vous et votre vendeur, et les fonds sont débloqués chez le notaire le jour de la signature définitive. Par sa comptabilité, le notaire constate le paiement du bien.

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15 - Qu’appelle-t-on une offre de prêt ?

C’est un document qui récapitule et régit les obligations du prêteur et de l’emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). À partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l’offre de prêt se transforme en contrat de prêt.

L’offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très stricte : envoi par courrier, délai de réflexion minimum de 10 jours (et maximum de 30 jours), retour par courrier.

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16 - Comment se monte un crédit relais ?

On utilise comme point de départ la valeur estimée du bien à vendre (en général expertisé par une agence immobilière). Le mandat de vente remis par l’agence immobilière permet à la banque d’avoir un descriptif du bien et de connaître sa valeur de mise en vente.

Partant du prix de vente escompté et en déduisant les capitaux restants dûs sur les éventuels prêts en cours, la banque acceptera généralement de vous prêter entre 60 et 70 % de la valeur nette du bien. La banque met à votre disposition cette somme qui servira à payer le nouveau bien.

Deux cas de figure peuvent se présenter en fonction de vos capacités de remboursement :

 soit un prêt relais avec paiement mensuel des agios, c’est-à-dire que vous paierez mensuellement le remboursement des intérêts, le capital étant lui remboursé à la vente du bien ;
 soit un relais « in fine », c’est-à-dire que vous rembourserez le capital majoré des intérêts à la vente du bien.

En matière de garantie, il sera alors préférable de passer par une société de caution mutuelle afin d’éviter les frais d’hypothèque et de mainlevée sur le bien en vente. La banque peut également vous proposer d’inclure dans le montant du relais le rachat des capitaux restants dus sur le bien en vente.

Si vous vendez un bien de 150 000 € avec 40 000 € de capital restant dû, dont la valeur nette se monte à 110 000 €, le montant maximum de crédit relais serait alors de 77 700 € (70 % de 110 000 €). La banque pourra dans certains cas accepter de prêter 105 000 € (70 % de 150 000 €) qui seront remboursables in fine à la vente du bien en même temps que le remboursement du prêt initial.

Pour en savoir plus sur le prêt relais et le prêt in fine

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17 - Y a-t-il des conditions rédhibitoires pour l’acceptation d’un dossier ?

Préalablement à l’octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l’ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers.

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18 - Si une banque refuse mon dossier, une autre banque a-t-elle des chances de l’accepter ?

Si la décision négative de la banque est basée sur des éléments objectifs (endettement élevé, précarité professionnelle...), il est peu probable qu’un autre établissement réserve une suite favorable à la demande.

Toutefois, des éléments subjectifs peuvent entrer en ligne de compte (ancienneté de clientèle, environnement familial...) et conduire deux établissements à prendre des décisions différentes.

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19 - Que se passe-t-il si je ne peux plus faire face à mes mensualités ?

Contractuellement, 3 mensualités consécutives impayées entraînent en général la déchéance du terme. La conséquence immédiate est simple : le capital restant dû devient immédiatement exigible, c’est-à-dire que dans un délai de trente jours, vous devez régler l’intégralité des sommes dues à la banque. Légalement, la banque peut alors mettre le bien en vente (vente sur saisie immobilière).

Toutefois, les banques comme les sociétés de caution mutuelle vont, si possible, privilégier une solution amiable, de façon à préserver les intérêts des deux parties (emprunteur et créancier). Il est donc souhaitable de prévenir la banque en cas de difficultés ponctuelles ou durables, de façon à convenir avec elle des modalités de régularisation.

Si vous n’êtes pas certain de pouvoir assurer le paiement régulier des échéances, il est souhaitable de prendre un prêt modulable qui permettra de reporter le remboursement de vos mensualités pendant une certaine période (de l’ordre de 6 à 24 mois). Cependant attention, cette facilité de paiement ne doit absolument pas vous conduire à emprunter plus que ce que vos moyens financiers vous permettent.

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20 - Une fois mon dossier accepté, la banque peut-elle se rétracter au dernier moment ?

Non, si vous acceptez l’offre préalable dans les délais légaux (10 jours minimum, 30 jours maximum), la banque ne peut pas revenir sur son offre.

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21 - Si j’emprunte aujourd’hui pour acheter un bien, puis-je déménager dans quelques années sans être pénalisé ?

Pour ne pas se trouver pénalisé financièrement par ce déménagement, 3 éléments doivent être étudiés :

 les pénalités de remboursement anticipé ne doivent pas être dues en cas de déménagement,
 la possibilité de transférer le capital restant du prêt actuel sur le nouveau bien,
 le choix d’une garantie sous forme de caution plutôt que sous forme d’hypothèque dont les frais sont plus élevés (mise en place et mainlevée).

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22 - Qu’appelle-t-on un primo-accédant ?

C’est une personne propriétaire d’un bien pour la première fois. Les banques les accueillent favorablement car c’est l’occasion pour elles de s’attacher et de fidéliser de nouveaux clients. Il s’agit souvent d’opérations financées à 100 %.

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23 - Je travaille dans une petite entreprise, est-ce un désavantage ?

Non, les banques ne prennent pas ce critère en compte. L’ancienneté et la stabilité professionnelle sont des éléments bien plus importants.

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24 - Je suis à découvert de temps en temps, est-ce rédhibitoire pour obtenir un crédit immobilier ?

Régulièrement, votre chargé de clientèle étudie un état des comptes débiteurs en dehors de leurs autorisations. Il est donc préférable de respecter la limite autorisée, le cas échéant d’en demander une augmentation, afin de préserver une relation satisfaisante avec votre banque. Chaque dossier de prêt étant analysé au cas par cas, cet aspect jouera dans l’appréciation que la banque fera de votre dossier.

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25 - Quelle est la durée moyenne des prêts ? Que me recommandez-vous comme durée raisonnable ?

La durée moyenne des prêts en France est de 20 à 25 ans, tandis que la durée réelle oscille entre 8 et 10 ans (revente du bien avec solde du prêt, héritage...).

La loi oblige la banque à respecter certains critères d’endettement et, en tout état de cause, à ne pas surendetter son client. L’allongement de la durée du prêt permet d’augmenter la capacité d’emprunt tout en respectant les 33 % d’endettement. C’est en tenant compte de ce critère d’endettement que nous vous recommandons d’étudier votre dossier.

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26 - Pendant ma période de réflexion de 10 jours, puis-je changer d’avis ?

Oui, vous pouvez obtenir plusieurs offres de plusieurs banques et choisir celle qui vous convient le mieux en matière de taux, de souplesse, de durée et de services offerts globalement. La durée de 10 jours est un minimum légal, vous ne pouvez pas accepter une offre avant ce délai. Les conditions des banques restent valables contractuellement pendant 30 jours (le cachet de La Poste faisant foi).

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27 - Si mes revenus augmentent durant la période de prêt, sera-t-il possible d’accélérer les remboursements ?

Cela sera possible si vous avez choisi un prêt modulable (ou crédit évolutif). Le fait d’accélérer les remboursements viendra limiter le coût total du crédit puisque la durée et/ou le montant seront réduits.

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28 - Quelles sont les clauses les plus importantes à analyser dans un contrat de prêt ?

Essentiellement :

 le taux d’intérêt, son mode de calcul, les limitations à la hausse dans le cas d’un taux révisable,
 les pénalités de remboursement anticipé,
 le caractère évolutif (possibilité de repousser certaines échéances),
 l’éventuel transfert d’un bien vers un autre,
 les assurances (Décès, Invalidité, Incapacité de Travail),
 les garanties (caution ou hypothèque).

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29 - Les banques font-elles expertiser les biens financés ?

Certaines banques le font systématiquement, d’autres très rarement. Les expertises concernent environ 2 % du marché immobilier, généralement pour des biens avec des valeurs très importantes. Le coût d’une expertise est faible (environ 150 €, en général pris en charge par l’emprunteur), et celle-ci se fait dans un délai de quelques jours.

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30 - Si je finance ma résidence principale avec un prêt à taux zéro, puis-je décider plus tard de mettre ce bien en location ?

La mise en location d’un bien financé avec un prêt à taux zéro n’est pas autorisée sauf si elle est motivée par des raisons professionnelles (mutation) ou familiales (décès d’un des conjoints, divorce, invalidité ou chômage supérieur à un an).

Deux cas se présentent alors :

 vous mettez le bien en location sans en racheter un autre : vous conservez alors le bénéfice du prêt à taux zéro ;
 vous mettez le bien en location et vous en achetez un nouveau. Si vous sollicitez à nouveau un prêt à taux zéro, il vous faudra alors rembourser par anticipation le solde du précédent.

Pour en savoir plus sur le prêt à taux zéro

Expert du courtage en crédits immobiliers sur Internet, Meilleurtaux.com propose une analyse détaillée sur l’évolution des taux d’intérêt, des simulateurs de crédits performants, des formulaires de demande de crédit immobilier en ligne et de rachat de crédits.

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